Az építőipari kivitelező jogi eszközei a szerződésszegés esetén és a megelőzés szerepe
Az építkezések és felújítások jogi alapját jellemzően vállalkozási szerződés, azon belül is építési szerződés képezi, amelyet a Polgári Törvénykönyv (Ptk.) külön nevesít.
A szerződés akkor védi igazán az építtető érdekeit, ha minden lényeges elem világosan és részletesen rögzítésre kerül.
Pontos műszaki tartalom - részletes leírás az elvégzendő munkákról, anyaghasználatról, szabványokról.
Elállási és szankciós rendelkezések - azok az esetek, amikor az építtető jogosult elállni a szerződéstől (például, ha a kivitelező a munkát nem teljesíti).
Ezek a szerződéses pontok nemcsak a kivitelezés menetének alapját adják, hanem a jogvita esetén is bizonyító erejű dokumentumként szolgálnak.
Az egyik legkellemetlenebb helyzet, amikor a kivitelező egyszerűen eltűnik: a munkálatok félbemaradnak, a telek vagy az ingatlan rendezetlen állapotban marad, miközben a vállalkozói díj egy részét már kifizették.
Az első és legfontosabb lépés, hogy írásban szólítsuk fel a kivitelezőt a teljesítésre, egyértelmű határidő kitűzésével.
Amennyiben a felszólítás eredménytelen, az építtető a szerződéstől elállhat, és visszakövetelheti a már kifizetett összegeket, amennyiben a teljesítés nem történt meg arányosan.
Fontos megjegyezni, hogy nem minden esetben szükséges azonnal bírósághoz fordulni.
Gyakran már egy ügyvédi felszólítás is elég ahhoz, hogy a kivitelező rendezze a vitás kérdéseket vagy visszatérjen a teljesítéshez.
Előfordulhat, hogy a kivitelező ugyan elvégzi a munkát, de a végeredmény minősége elmarad a szerződésben foglaltaktól: hibás a burkolat, beázik a tető, vagy nem működik megfelelően a gépészet.
A Polgári Törvénykönyv alapján a vállalkozó akkor teljesít hibásan, ha a munka nem felel meg a szerződésben rögzített követelményeknek, illetve a szakmai szabályoknak.
A gyakorlatban a hibás teljesítés bizonyítása sokszor műszaki szakértő bevonását igényli, ezért érdemes már az első észlelt probléma esetén ügyvéddel egyeztetni a teendőket.
1. 2. Az egyik leggyakoribb hiba, hogy az építtető szóban állapodik meg a munkákról, vagy csupán egy egyszerű árajánlatot fogad el.
Egy részletes, írásos szerződés viszont mindkét fél érdekeit védi.
3. Kerülendő a teljes díj előre történő kifizetése.
4. 5. Egy tapasztalt ügyvéd nemcsak szerződéskötéskor lehet segítség, hanem a kivitelezés teljes ideje alatt.
6. Még ha a kivitelező ragaszkodik is a „saját ügyvédjéhez”, érdemes, ha Önnek is van olyan jogi képviselője, aki kizárólag az Ön érdekeit képviseli.
Építkezés közben az egyik legfontosabb, hogy a megkötött szerződés világos legyen, és tartalmazza a lényegi elemeket.
Az Építési törvény és a Kivitelezési kódex változásai nagyban érintik az építéssel kapcsolatos felelősségeket és kötelezettségeket.
Az új Kivitelezési kódex (191/2009. (IX. 15.) Korm. rendelet) rendelkezéseit csak kivételes esetben nem kell alkalmazni egy adott építési tevékenységre.
Építtető fogalma: minden olyan természetes vagy jogi személy, aki az építmény megtervezését, kivitelezését megrendeli, és az építtető az építőipari kivitelezési tevékenység megkezdéséhez és folytatásához szükséges engedélyek jogosítottja is.
Az építtetőnek tudnia kell az építésügyi hatóság engedélye nem mentesíti az építtetőt a többi szükséges engedély megszerzésének kötelezettsége alól.
Az építésügyi hatóság engedélye nem mentesíti az építtetőt attól, hogy a szükséges egyéb engedélyeket megszerezze.
Azt, hogy egy építkezés során milyen jogaik és kötelezettségeik vannak, elsődlegesen az általuk megkötött szerződésből derül ki.
A Kivitelezési kódex bevezetése óta a vállalkozó kivitelező felelőssége kibővült, és a megkötött szerződésnek részletesen kell tartalmaznia a felek kötelezettségeit és határidőit.
A szerződés megkötését követően a kivitelező viseli a kivitelezési dokumentáció olyan hiányosságából adódó jogkövetkezményeket, amelyet neki a tőle elvárható szakmai gondosság mellett észlelnie kellett volna, de a szerződéskötést megelőzően nem jelzett.
A kivitelezési szerződésnek kötelező tartalmi elemei vannak, amelyeket részletesen az 191/2009. (IX.15.) Korm. rendelet tartalmaz.
A rendelkezések között kiemelendő, hogy a teljesítési határidőket, a többletmunka és a pótmunka elszámolását, a hulladék elszállítását, és az elektronikus építési napló vezetését is rögzíteni kell.
A kivitelezői felelősségbiztosítás kötelező kipipálása a 2025. január 15-től hatályos rendelkezések szerint elvárt, és ennek nyomon követése a kamarai nyilvántartásokban történik.
Gyakorlati lépések a jogi védelem megerősítéséhez a szerződéskötés előtt
A megrendelőnek legyen írásbeli szerződése a részletes teljesítési tartalommal, mennyiségi és minőségi mutatókkal, határidőkkel és elszámolási módokkal.
Kerülendő az előre fizetés teljes díjként történő kifizetése, és a szerződésben érdemes rögzíteni az alvállalkozók igénybevételének feltételeit is.
Érdemes egy független ügyvédet bevonni a szerződés megkötésekor és a kivitelezés teljes ideje alatt is, hogy a rejtett kockázatokat feltárja.
Az építőipari kivitelezési tevékenység jogi hátterét a 191/2009. (IX. 15.) Korm. rendelet és az Építési törvény határozza meg, ezért a feleknek ezt a Cím- és tartalmi elemeivel pontosan meg kell ismerkedniük.
A szerződés kifejezetten tartalmazza a többletmunka és a pótmunka elszámolásának módját és az építési hulladék kezelésének szabályait is.
Az átadás-átvételi eljárást a fővállalkozó kezdeményezi, és a műszaki átadási jegyzőkönyv a hibák kijavítása után kiadásra kerül.
A megrendelő kötelessége a technikai dokumentációk és a tervdokumentációk ellenőrzése, és a szükséges bejelentéseket a hatóságok felé időben megtenni.
A Kivitelezési kódex bevezetésével a felek közötti felelősségi viszonyok részletesebbek és átláthatóbbak lettek, ami a jogvita megelőzését is segíti.
Az adatok és dokumentumok nyilvántartása
A Magyar Kereskedelmi és Iparkamaránál a vállalkozó kivitelezői tevékenységet be kell jelenteni, amely a nyilvántartásban elérhető és kereshető.
A nyilvántartás tartalmazza a kivitelező adatait, tevékenységi köreit, a felelős műszaki vezető számát, és a foglalkoztatott szakemberek adatait.
Ha a kivitelező a nyilvántartásban nincs feltüntetve vagy nem a megfelelő tevékenységi körhöz tartozik, a tevékenységet jogszerűen nem végezheti.
A kötelező felelősségbiztosítás 2025-től széles körben érvényesül, és a kötvényt és fedezetigazolást a kamarai nyilvántartásba is fel kell tölteni.
Összegzés
Az építés jogi keretrendszere a szerződéses tartalomtól és a jogszabályok pontos értelmezésétől függ, és a megelőzés kulcsfontosságú a viták elkerülésében.
A precíz, írásos megállapodás, a megfelelő szakmai képviselet és a jogi eszközök időben történő igénybevétele jelentősen növeli az esélyt a kiszámítható, biztonságos kivitelezésre.
tags: #az #osszeget #a #kivitelezo #a #megadott