Az eladó ingatlan hőszigetelés minősítésének fontossága és gyakorlati vonatkozásai
Az energetikai besorolás az egyik legfontosabb információ, amely egy ingatlan hirdetésében és adásvételében előkerül. A tanúsítványban szereplő kategória egyszerre jelzi a várható energiafogyasztást és közvetetten a fenntartási költségeket. Eladásnál ez nem adminisztratív „pipa”, hanem bizalmi kérdés is: a vevő ebből látja, mire számíthat hosszú távon. Az energetikai besorolás egy skálán helyezi el a lakást vagy házat, a tervezett/átlagos energiaigény és a valós műszaki megoldások alapján. A tanúsítvány a fogyasztás szempontjából ad minősítést, amely a hőszigeteléstől a nyílászárókon és gépészeti rendszereken (fűtés, melegvíz-előállítás, esetleges hűtés) át a megújuló energiákig sok tényezőt figyelembe vesz.
A lakóingatlan adásvételekor a tanúsítvány bemutatása kötelező elem. A vevőnek joga van megismerni az energetikai adatokat, a hirdetőnek pedig kötelessége valós információt adni. A tanúsító a helyszíni felmérés és dokumentumok alapján dolgozik. Tipikus bemeneti adatok: alaprajz, fal- és födémszerkezetek, nyílászárók típusa, fűtési és melegvíz-rendszer, esetleges hűtés, légtechnika, megújuló rendszerek (napelem, napkollektor, hőszivattyú). A szakember számításokkal határozza meg az éves fajlagos energiaigényt, majd ez alapján sorolja be az ingatlant a megfelelő kategóriába.
Az energetikai besorolás jelentősége a piacon
A tanúsítványban szereplő kategória összehasonlíthatóvá teszi az ingatlanokat. A vevők egyre gyakrabban hasonlítják az azonos lokációjú, hasonló alapterületű lakásokat energetikai szempontból is. Gyengébb besorolásnál a vevő gyakran költségkerettel számol (nyílászárócsere, gépészet, szigetelés). A "friss festés" legfeljebb az első benyomást javítja, a besorolást nem. Nem minden fejlesztés jár épület-szintű beruházással. Az energetikai besorolás egyetlen betűben sűríti össze azt, amit a mindennapi fenntartásról tudni érdemes. Eladásnál ez bizalmi jelzés és árképzési támpont: a jobb kategória a legtöbb esetben erősebb piaci pozíciót ad, a gyengébb kategória pedig előre látható fejlesztési igényt jelez. Ha a lakásod energetikai besorolása még nincs kéznél, vagy régi tanúsítvány szerepel a dossziéban, érdemes frissíteni, mielőtt piacra lépsz.
Az energetikai tanúsítvány érvényessége és a jogszabályi változások
Magyarországon a 2023. november 1-jei jogszabályváltozásokat követően kiállított energetikai tanúsítványok 5 évig használhatók fel. A korábbi 10 éves érvényességi idő ezzel a felére csökkent. A rendelet módosítása előtt elkészített tanúsítványok - amelyek még ugyan érvényesek lennének hosszabb ideig - csak 2023. december 31. napjáig voltak felhasználhatóak. Ez a változás az ingatlanok adásvétele és bérbeadása során egyaránt fontos szempont.
Mi az a megújuló energia tanúsítvány?
Ingatlan eladás energetikai tanúsítvány nélkül?
Arra az ügyfelek által feltett, igen gyakori kérdésre, hogy a lakás adásvétel lehetséges-e energetikai tanúsítvány nélkül, az épületek energetikai jellemzőinek tanúsításáról szóló 176/2008. (VI. 30.) Korm. rendelet alapján lehet válaszolni. Ez alapján magához az adásvételi szerződés megkötéséhez már nem szükséges, hogy az eladó be tudja diktálni az épületnek vagy önálló rendeltetési egységnek energetikai tanúsítvánnyal kapcsolatos adatait (pl. HET szám). Ha a szerződés megszövegezéséhez nem is, de magához az adásvételhez természetesen továbbra is szükséges az energetikai tanúsítvány készítése, hiszen a tanúsítványt vagy annak másolatát legkésőbb a birtokbaadásig az eladónak át kell tudnia adni a vevőnek.
A jogszabályváltozás pozitívumként értékelhető abból a szempontból, hogy napokat, néha egy hetet is elveszítettünk azzal, hogy az adásvételi szerződésnek tartalmaznia kellett a HET azonosítót, stb. Bár az energetikai tanúsítvány Budapest területén könnyen és gyorsan beszerezhető, vidéki ingatlanok esetén azért fel szoktak merülni nehézségek.
Kivételek az energetikai tanúsítvány kötelezettsége alól
Érdemes megemlíteni, hogy új lakások esetén nem kell energetikai tanúsítvány a használatba vétel bejelentését megelőző tulajdon-átruházás esetén, illetve használt lakások esetén, ha tulajdonostárs szerez tulajdont.
Önálló, más épülethez nem csatlakozó, 50 m2-nél nagyobb hasznos alapterületű ház, vagy bármekkora lakás értékesítése esetén az eladónak az értékesíteni kívánt új/használt lakáshoz, lakóházhoz ezt az okiratot a birtokbaadásig át kell tudni adni.
Szerencsére nem kell tanúsítványt készíteni az alábbi esetekben:
- A használatba vételi engedélyt megelőző tulajdon-átruházás.
- Ha ugyanabban az ingatlanban résztulajdonnal rendelkező tulajdonostárs szerez ellenérték fejében további tulajdonrészt.
- A Nemzeti Eszközkezelő Programban részt vevő természetes személyek otthonteremtésének biztosításáról szóló 2018. évi CIII. törvény szerinti Lebonyolító vagyonkezelésében lévő lakóingatlannak a jogosult általi visszavásárlása, valamint a megüresedett lakóingatlan versenyeztetéssel történő értékesítése esetén.
Speciális esetek: garázs, nyaraló, mobilház
Ritka az olyan ügyfelünk, aki csak garázst vesz, vagy ad el, de ők évek óta szerencsés helyzetben vannak: az energetikai jogszabály csak azokra a belső területekre vonatkozik egy épületen belül, amelyeket egyedi használatra szántak és amelyek fűtött vagy hűtött terek (mint például lakások vagy irodák). Tehát ha egy garázs, tároló helyiség vagy teremgarázs nem rendelkezik fűtési vagy hűtési rendszerrel, akkor nem probléma az energetikai tanúsítvány hiánya.
Ügyvéd körökben is kevésbé ismert szabály, hogy nyaralók esetén nem kötelező a tanúsítás. Eddig többek között azért is szerettem a nyaralók adásvételét, mert nem kellett a tanúsítással bajlódni. Ha a tulajdoni lap alapján, vagy másként egyértelmű, hogy a megvásárolni kívánt ingatlan az évente 4 hónapnál rövidebb használatra szánt lakhatás és pihenés céljára használt épület, azaz nyaraló, akkor a rendelet hatálya nem terjed ki rá. Mobilházak esetén energetikai tanúsítványt akkor nem kell készíteni, ha a rendeltetés nyaraló.
Az energetikai tanúsítvány hatása a hitelfelvételre
Ha a tanúsítvány A+ vagy annál jobb, és az éves primerenergia-igény legfeljebb 68 kWh/m²/év, akkor az közvetlenül növeli a vevő által maximálisan felvehető hitelt, mert a bank magasabb értékkel számol a fedezet arányában. Energetikailag hatékony lakásra igényelt hitelnél a JTM plafon minden jövedelmi szinten 60%. Ez sokkal kedvezőbb, mint a hagyományos ingatlanok 35-50%-os korlátja.
Új épület esetén mikor kell kiadni a tanúsítványt?
Új épület, vagy újépítésű lakás építése esetén a tanúsítvány elkészíttetéséről az építtető gondoskodik a használatbavételi eljárás iránti kérelem benyújtását megelőzően. Újépítésű lakás átruházása esetén NEM kell azonban energetikai tanúsítványt készíteni, ha használatbavételi engedély kiadását vagy a használatbavétel tudomásul vételét megelőző tulajdonátruházás történik.
Az energetikai tanúsítvány ára és tartalma
Az energetikai tanúsítvány ára jogszabály alapján meghatározott - a legolcsóbb energetikai tanúsítvány is kötött árak mellett készül! Az energetikai tanúsítvány árának meghatározásakor figyelembe kell venni a következő szempontokat: óradíj (maximum 5500 Ft/óra), munkaidő (lakásnál maximum 2 munkaóra), kiegészítő költségek (utazás, fényképezés, felmérés, fénymásolás, nem haladhatja meg a díj 10%-át), utazási költség (az utazással eltöltött idő óradíja nem haladhatja meg a tanúsítás óradíjának 50%-át). Különleges esetekben, amennyiben a tanúsítás speciális vizsgálatot igényel, a tanúsító magasabb díjat számíthat fel, amely az alapdíj két és félszerese lehet.
Összefoglalva, egy standard lakás energetikai tanúsítványának ára rendszerint nem több, mint 15.000,- Ft, de ez mindig esetről-esetre változik. Minden esetben fontos, hogy a tanúsító részletezze a díjjegyzékben az óradíjat és a kiegészítő költségeket. Ebből lényegében az következik, hogy a tanúsítók a lakások alapterülete alapján tudnak az energetikai tanúsítás ára kapcsán ajánlatot adni a hozzájuk forduló eladóknak.
Az ún. energiatanúsítvány lakás, ház esetén az energetikai hatékonyság legjobb bizonyítéka. A hatékonyság márpedig komoly értéknövelő tényező, ezért tanúsító tapasztalat nélkül is jó, ha tudjuk, hogy mit kell tartalmaznia egy hiteles energetikai tanúsítványnak. A tanúsítvány első része az "Összefoglaló lap", amelyhez az építészeti-műszaki és kivitelezés folyamata energetikai igazoló számításait kell csatolni. Tartalmaznia kell egy éles, az épületet vagy épületrészt jól beazonosító fotódokumentációt. Korszerűsítési Javaslatok is szerepelnek benne az épület energiahatékonyságának jelentős felújítási követelményszintjére való emelésére. Amennyiben az épület vagy önálló rendeltetési egység már teljesíti a jelentős felújítás követelményszintjét, akkor csak a közel nulla energiaigényű épületekre vonatkozó követelményszint teljesítésére kell javaslatot tenni. A fotódokumentáció gyakran 10-15 oldal hosszú is lehet, mivel tartalmazza: az épület jellegzetes homlokzatairól készült fotókat, jellemző hőleadót és annak szabályozását ábrázoló fotót, jellemző ablakról készült fotót, hőtermelő és hőtároló berendezés beépített helyzetét ábrázoló fotót (kivéve távfűtéssel ellátott épületek), megújuló energiájú épülettechnikai rendszerek fotóit (amennyiben alkalmazásra kerülnek). A tanúsítvány kifejezetten nem igazolja és nem helyettesíti az épületre vonatkozó egyéb előírt követelmények teljesítését.
Energetikai tanúsítvány lekérdezése
Az energetikai tanúsítványok lekérdezése online is lehetséges. Az épületenergetikai tanúsítványok országos, elektronikus nyilvántartással rendelkeznek, ami segíti a tulajdonosokat és a vevőket, vagy bérlőket az ingatlan energetikai állapotának megismerésében. A nyilvántartást a Lechner Nonprofit Kft. üzemelteti.
Az ingatlan hirdetése energetikai szakvélemény nélkül?
- november 1. napjától az adásvétel igen, de a kormányrendelet értelmében az ingatlan hirdetése energetikai tanúsítvány nélkül nem lehetséges. Akár eladnánk, akár bérbeadnánk a lakást, minden magyar hirdetési felületen kötelező kitölteni az energetikai besorolás mezőt (minősítési osztály). Hogy ezt a kötelezettséget az eladónak, vagy az ingatlanközvetítőnek kell-e teljesíteni, arról nem szól az energetikai jogszabály - ha azonban az ügyfél az ingatlanos jutalékon szeretne spórolni, akkor azt mondom, hogy az ingatlan adásvétel menetének első lépéseként szerezze be az energetikai tanúsítványt.
A hőszigetelés szerepe az ingatlan értékében és a rezsiköltségekben
Az energiatakarékos megoldások nem csak a rezsiköltségeket csökkentik, hanem növelik az ingatlan piaci értékét is. Ugyan az ingatlan adásvétel, illetve a bérbeadás nem képzelhető el energetikai tanúsítvány elkészítési kötelezettség nélkül, de az adásvételi szerződéshez már nincs rá szükség. Hacsak nem nyaralót, vagy egészen pici épületet értékesítünk, mindenképpen szükség van az ingatlanok energetikai tanúsítására. Ennek ellenére mindig javasolt az energetikai vizsgálat. Egy energiateljesítmény-tanúsítványok hatásáról szóló tanulmány, amely Európa lakópiacainak elemzésén alapult, már 10 éve arra a következtetésre jutott, hogy a nagyobb energia-megtakarítás átlagosan jelentősen magasabb eladási vagy bérleti árakhoz vezetett.
A homlokzati hőszigetelés (hőszigetelő rendszer) kiépítése hazánkban átlagosan 10-15%-kal is növelheti a felújított házak értékét. A jobb energetikai besorolású ingatlanokért a vásárlók hajlandók magasabb vételárat fizetni. Egy 10 millió forintos ingatlan esetében 10%-os értéknövekedés már 1 millió forintot jelent! A hőszigetelésre fordított összeg fokozatosan megtérül a jóval alacsonyabb rezsiszámlák (fűtési és hűtési költségek) formájában. A megtakarítás mértéke számos tényezőtől függ, mint az ingatlan mérete, tagoltsága, tájolása, a nyílászárók állapota, a meglévő szigetelés, a tervezett hőszigetelő rendszer paraméterei (szigetelés vastagsága, anyagok, kivitelezés módja), és az aktuális energiaárak.
A kivitelezői munkadíj a beruházás jelentős részét teszi ki, akár 50%, de nem érdemes ezen spórolni. A hőszigetelő táblák anyagköltsége a költség kb. 22%-a. A táblák minősége meghatározza az épület energetikai állapotát, értékét és a megtakarításokat. A típus és vastagság kiválasztásakor figyelembe kell venni a falszerkezetet, a környezetet és a kívánt energiahatékonyságot. A vastagság duplázása 15%-kal növeli a költségeket, de 40%-kal növeli a megtakarítást. A hőszigetelés ragasztó (rendszerragasztó), homlokzati vakolat és kiegészítő termékek a beruházás kb. 23%-át teszik ki. A ragasztó minőségén nem szabad spórolni, mert a teljes rendszer hatékonysága, tartóssága jelentősen lerövidül. Ha Ön is szeretné növelni ingatlana értékét, energiát megtakarítani és komfortosabbá tenni otthonát, a hőszigetelés a tökéletes befektetés.
Az energetikai tanúsítvány mint energiatakarékossági térkép
Sokszor nem a szerencse, hanem az energiahatékonyság dönt arról, mennyire drága egy otthon fenntartása. Az energetikai tanúsítvány pontosan ezt mutatja meg: mennyi energiát használ, hol veszít, és hogyan lehet hatékonyabb. Az energetikai tanúsítvány egyre fontosabb tényezővé vált az ingatlanpiacon. Az ingatlan adásvétel vagy bérbeadáskor elő kell venni. Kezdjük az alapokkal: az energetikai tanúsítvány a lakás, ház energiafelhasználásának részletes kimutatása, amely magában foglalja a fűtésre, hűtésre, melegvíz előállításra és egyéb alapfunkciókra fordított energiát. Megmutatja, milyen hatékony az otthon működése, és milyen fejlesztésekkel lehetne még gazdaságosabbá tenni azt. Őszintén, ha belegondolunk, a tanúsítvány valójában egy energiatakarékossági térkép.
Jogszabály írja elő, hogy ingatlan adásvétel energetikai tanúsítvány nélkül nem lehetséges. Ha az ingatlanon bármilyen jelentős energetikai korszerűsítést végeznek, például új nyílászárót építenek be, akkor is érdemes új tanúsítványt készíttetni. Fontos azonban, hogy az adásvétel energetikai tanúsítvány nélkül nehezebb lehet. Az energetikai tanúsítvány hiánya miatt bírság is kiszabható, amelyet az építésügyi hatóság állapít meg. Egy másik fontos szempont az, hogy ha az ingatlan energetikai besorolása nem ismert, akkor a vevő vagy bérlő később hivatkozhat arra, hogy nem kapott megfelelő tájékoztatást az ingatlan várható energiafogyasztásáról. Ha az ingatlan eladását vagy bérbeadását hirdetik, akkor a hirdetésben is fel kell tüntetni az energetikai besorolást.
Sokan gondolják, hogy az energetikai tanúsítvány beszerzése hosszadalmas vagy bonyolult folyamat, pedig nem az. A folyamat általában 1-3 napot vesz igénybe, de sürgős esetben akár 24 órán belül is elkészülhet. Sokan kérdezik, hogy vajon meddig érvényes az energetikai tanúsítvány? A 2023. november 1-jei jogszabályváltozás óta 5 évig. Ugyanakkor nem érdemes kivárni a lejáratot, ha időközben korszerűsítést végeznek az ingatlanon. Új nyílászáró vagy napelem telepítése teljesen megváltoztathatja a ház energiafogyasztását. Ez nemcsak pontosabb, hanem jobb besorolást is hozhat, ami növeli az ingatlan piaci értékét. Egy lakás energetikai tanúsítványa ma már több mint kötelező dokumentum. Segít megérteni az ingatlan energiahasználatát, megmutatja a fejlesztési lehetőségeket, és hozzájárul az ingatlan értékének megőrzéséhez. Aki tehát előre gondolkodik, az időt is nyer, megkönnyíti az ügyintézést, és megkönnyíti a döntéshozatalt.
tags: #elado #ingatlan #hoszigeteles #minosites