Az Építőipari Kivitelezés Részletes Útmutatója: A Tervezéstől a Kulcsátadásig
Egy új otthon megteremtése egyaránt izgalmas kaland és hatalmas beruházás. A zavartalan, ütemterv szerinti építkezés azonban alapos tervezést és gondos kivitelezést igényel. Az építmény, építményrész, épületegyüttes megépítése, átalakítása, bővítése, felújítása, helyreállítása, korszerűsítése, karbantartása, javítása, lebontása, elmozdítása érdekében végzett építési-szerelési munkához szakemberekre, kivitelezőkre van szükség. Ez az útmutató részletesen bemutatja az építőipari kivitelezés folyamatát, a jogszabályi kereteket és az építtető, valamint a kivitelező kötelezettségeit.
1. Az építkezés előkészítése: Telek kiválasztása és tervezés
Minden építkezés első lépése a megfelelő telek kiválasztása. A tervezés során először az építészeti terveket kell elkészíttetni, ez ugyanis nem csak a családi ház vizuális megjelenését határozza meg, hanem annak funkcionális, szerkezeti és technikai részleteit is. Egy jó ház biztos alapokon nyugszik. Ezért az építészeti tervek elkészítése kulcsfontosságú a későbbi problémák elkerülése érdekében. A terveknek magukban kell foglalniuk minden részletet, a statikai számításoktól kezdve a gépészeti és elektromos rendszerek kialakításáig.
Ezt követően következik az egyik legfontosabb lépés az építkezés megkezdése előtt: az építési engedély beszerzése. Az építési engedélyezési eljárás biztosítja, hogy az építkezés megfeleljen a helyi építési szabályzatoknak és az országos előírásoknak.
2. A kivitelező kiválasztása: Felelősségteljes döntés
Az építtető feladata többek között a vállalkozó kivitelező kiválasztása. Ez nem egy könnyű feladat, mivel számtalan szempontot kell figyelembe venni. A szempontok közül fontos kiemelni, hogy a vállalkozó kivitelezőnek az építési tevékenységnek megfelelő tevékenységi körrel és erre vonatkozóan a vállalkozó kivitelezői tevékenységre jogosultak névjegyzékében kell szerepelnie. A Magyar Kereskedelmi és Iparkamaránál a vállalkozó kivitelezői tevékenységet be kell jelenteni, a bejelentést követően kerül nyilvántartásba. A nyilvántartás nyilvános és kereshető, amely elérhető az oldal jobb szélén lévő „Hasznos linkek”-nél a „Kamarai Nyilvántartó Rendszer (KIVREG)” linken.
A nyilvántartásban a regisztrált kivitelezők között különböző szempontok alapján lehet keresni, így például a tevékenységi körre, az aktív és a felfüggesztett kivitelezőkre. A nyilvántartás tartalmazza a kivitelező adatai mellett például az elérhetőségi adatokat, a tevékenységi köröket, a szakmunkások számát szakképesítésenként, a felelős műszaki vezető számát a felügyelt kivitelezési tevékenységek és a foglalkoztatási mód szerint.
Fontos követelmény a teljesség igénye nélkül, például a megbízhatóság, a határidő meg- és betartása, a szakszerűség, a szakemberekkel való rendelkezés. Továbbá, a kötelező kivitelezői felelősségbiztosítással rendelkezik-e, mivel ha nem, akkor egy esetleges későbbi káreseményt sokkal nehezebb lesz kezelni. Amennyiben a vállalkozó kivitelező a nyilvántartásban nem szerepel, vagy szerepel, de nem a nyilvántartásban szereplő tevékenységi körére történne a vállalása, akkor a kivitelező nem a jogszabályoknak megfelelően jár el, vállal munkát.
Aki vállalkozó kivitelezői tevékenység végzésére nem jogosult, az építési szakmunkát vagy annak egyes munkafázisait saját részre vagy a hozzátartozó részére végezhet szakirányú szakképesítés nélkül, ha az építőipari kivitelezési tevékenység végzéséhez nem kell kivitelezési dokumentáció, vagy ha kivitelezési dokumentáció szükséges az építési tevékenységhez, akkor a vállalkozó kivitelező jóváhagyásával, felügyeletével, szakirányú szakképesítéssel (például festő szakmunkás) azt a szakmunkát vagy munkafázist, amelyre a szakképesítése kiterjed (a példa alapján a festési munkákat), a szakmai szabályok betartása mellett.
3. A kivitelezési szerződés: A jogi keretek meghatározása
A kiválasztást követően az építtetőnek az építési tevékenység elvégzésére kivitelezési szerződést kell kötnie a fővállalkozó kivitelezővel, amely pontosan rögzíti a szerződő felek együttműködésének kereteit. Üzletszerű gazdasági tevékenységként folytatott építőipari kivitelezési tevékenység esetén a kivitelezési szerződést írásba kell foglalni. Természetesen minden esetben célszerű ragaszkodni az írásba foglaláshoz, mivel például az esetleges garanciális javítási igények érvényesítése során ezzel sok felesleges vitát lehet megelőzni.
A kivitelezési szerződésnek kötelező tartalmi elemei vannak, amelyet részletesen az építőipari kivitelezési tevékenységről szóló 191/2009. (IX.15.) Korm. rendelet tartalmaz. A rendelet az oldal jobb szélén lévő „Kiemelt kapcsolódó jogszabályok” között a rendeletre kattintva közvetlenül elérhető.
Szerződésírás: Építési szerződés alapjai
A teljesség igénye nélkül kiemelendő, hogy a kivitelezési szerződésben rögzíteni kell pontosan:
- Milyen építési tevékenységeket kell elvégeznie a fővállalkozó kivitelezőnek.
- A teljesítési határidőket.
- A vállalkozói díj fizetési határidejét és a vállalkozási díjat, amelynél a vállalkozó kivitelező rögzíti a figyelembe vett építőipari rezsióradíj mértékét.
- A többletmunka és a pótmunka elszámolási módját.
- A keletkező hulladék - engedéllyel rendelkező kezelőhöz történő - elszállítását.
- Az elektronikus építési napló vezetésével kapcsolatos feladatokat, naplóvezetési kötelezettség esetén.
A fővállalkozó kivitelező köteles az építtető által átadott kivitelezési dokumentációt a szerződés megkötése előtt megvizsgálni és az építtetőt a terv felismerhető hibáira, hiányosságaira figyelmeztetni. Ha a terv valamely hibája vagy hiányossága a kivitelezés folyamatában válik felismerhetővé, a fővállalkozó kivitelező késedelem nélkül köteles erről az építtetőt tájékoztatni. A kivitelezési szerződés megkötését követően a kivitelező viseli a kivitelezési dokumentáció olyan hiányosságából adódó jogkövetkezményeket, amelyet neki a tőle elvárható szakmai gondosság mellett észlelnie kellett volna, de a szerződéskötést megelőzően nem jelzett.
Az általános építmények körében, ha az építtető nem az építési tevékenységgel érintett telek, építmény vagy építményrész kizárólagos tulajdonosa, a kivitelezési szerződés mellékletét képezi a teljes bizonyító erejű magánokiratba foglalt nyilatkozat, amelyben a telek, építmény, építményrész tulajdonosa, társtulajdonosa az építési munkaterület átadás-átvételét tudomásul veszi.
Az építési munkaterületen az építtető megbízásából egyidejűleg vagy egymást követően több fővállalkozó kivitelező is végezhet építési-szerelési munkát. A kivitelezési szerződésben foglaltak szerint a fő- és az alvállalkozó kivitelező az építési-szerelési munka folytatására alvállalkozót és további alvállalkozó kivitelezőt vehet igénybe.
4. Az építkezés folyamata: A szerkezetépítéstől a befejezésig
Ha megvan az alapozás, akkor megkezdődhet a ház szerkezetének megépítése. Ez a folyamat a falak felhúzásával kezdődik, és a födémek és a tetőszerkezet építésével folytatódik. A tetőszerkezet lehet hagyományos ácsolt tető vagy előre gyártott tetőszerkezet is. Miután elkészült a szerkezet, megkezdődik a nyílászárók beépítése, valamint a homlokzati hőszigetelés, a belső falak szigetelése és vakolása.
A házépítés egyik legkomplexebb része a gépészeti és elektromos rendszerek kialakítása. Ide tartozik a belső falak glettelése, festése, a csempézés, valamint az egyéb burkolatok (például padló) lefektetése.
5. Az elektronikus építési napló: A folyamatos nyomon követés eszköze
A kivitelezés során meghatározott esetben kötelező elektronikus építési naplót vezetni, amelyet az építtető tesz készenlétbe az oldal alján található „Érintett rendszerek”-nél lévő - „E-építési napló” alkalmazásban. A napló készenlétbe helyezésekor rendszerhasználati díjat kell fizetni, amelynek mértékét az Építésügyi Dokumentációs és Információs Központról, valamint az Országos Építésügyi Nyilvántartásról szóló 313/2012. (XI. 8.) Korm. rendelet melléklete tartalmazza. A rendelet az oldal jobb szélén lévő „Kiemelt kapcsolódó jogszabályok” között a rendeletre kattintva közvetlenül elérhető.
A készenlétbe helyezést követően az építtetőnek különböző feladatai vannak, amelyhez segítséget nyújt az „E-építési napló” alkalmazás, ezáltal az építtető a kivitelezést nyomon tudja követni, így napról napra látja az építkezést.
Az építőipari kivitelezési tevékenység megkezdésekor az építtető az építési munkaterületet a szerződés szerint átadja a fővállalkozó kivitelező részére. Az építési munkaterület átadása előtt az építtető köteles az elektronikus építési naplót, majd ezt követően az első elektronikus építési főnaplót készenlétbe helyezni. Az építtető az elektronikus építési napló alkalmazási felületén az építési munkaterületet átadja a fővállalkozó kivitelezőnek. Az e-főnapló megnyitottá válik, miután a fővállalkozó kivitelező az építési munkaterület átadását elfogadta. Az építési munkaterület átadását eseti bejegyzéssel az e-főnaplóban rögzíteni kell, ezt követően lehet az építési munkaterületen az építőipari kivitelezési tevékenységet elkezdeni és végezni.
Az építési munkaterület nem adható át a fővállalkozó kivitelező részére, ezáltal az e-főnapló nem nyitható meg, és az építőipari kivitelezési tevékenység nem kezdhető meg:
- Az általános építmények körében a tulajdonos, társtulajdonos nyilatkozatának hiányában.
- Ha a fővállalkozó kivitelező nem rendelkezik a kötelező kivitelezői felelősségbiztosítással.
- Kötelező építtetői fedezetkezelés esetén a fedezetkezelői szerződés hiányában.
- Az általános építmények körében az építésügyi hatósági eljárásokról és ellenőrzésekről szóló kormányrendeletben meghatározott összevont telepítési eljárásban hozott telekalakítási engedély esetén a változás ingatlan-nyilvántartáson való átvezetésének hiányában.
6. Az építtető tájékoztatási kötelezettségei és felelőssége
Az építtető feladata az építésügyi hatósági engedélyhez vagy tudomásulvételhez kötött és az építésügyi bírság megállapításának részletes szabályairól szóló 245/2006. (XII. 5.) Korm. rendelet szerint számított, 200 millió forint számított építményértéket meghaladó vagy integrált építési engedély alapján végzendő építőipari kivitelezési tevékenység megkezdésekor - a honvédelmi és katonai, valamint a nemzetbiztonsági célú építmények kivételével - az építési munkaterületen a közterületről jól látható helyen feltüntetni:
- Az építtető nevét vagy megnevezését, beruházáslebonyolító közreműködése esetén a beruházáslebonyolító nevét vagy megnevezését.
- Az építőipari kivitelezési tevékenység tárgyát, kezdési és várható befejezési időpontját, az építési engedély számát.
- A fővállalkozó kivitelező nevét vagy megnevezését és nyilvántartási számát.
- A tervező nevét vagy megnevezését és névjegyzéki jelölését.
- Építtetői fedezetkezelő közreműködése esetén az építtetői fedezetkezelő megnevezését és elérhetőségét.
- Az építőipari kivitelezési tevékenység szerinti építési műszaki ellenőr nevét, nyilvántartási számát és névjegyzéki jelét.
A rendelet az oldal jobb szélén lévő „Kiemelt kapcsolódó jogszabályok” között a rendeletre kattintva közvetlenül elérhető.
Az építtetőnek feladatainak elvégzéséhez lehetősége van beruházáslebonyolítót vagy építési műszaki ellenőrt alkalmazni, amelyre írásos szerződést szükséges kötni. Általánosságban, uniós közösségi értékhatárt meghaladó beruházások esetében kötelező beruházáslebonyolítót alkalmazni.
7. A kivitelezés befejezése és az átadás-átvétel
A kivitelezés befejeztével műszaki átadás-átvételi eljárást kell lefolytatni, amelyen jegyzőkönyvet kell készíteni az elvégzett munkákról és az esetleges hibákról, hiányosságokról. A jegyzőkönyvbe vett hibák, hiányosságok kijavítását, a teljesítésigazolás kiadását, majd a fővállalkozó által számlázott összeg kifizetését követően a fővállalkozó kivitelező visszaadja az építtetőnek az építési munkaterületet.
A fővállalkozó kivitelező a műszaki átadás-átvétel során átadja az építtetőnek mindazokat a dokumentumokat, amelyek a rendeltetésszerű és biztonságos használatot igazolják, és szükségesek az épületre vonatkozó hatósági engedélyek beszerzéséhez, valamint az elektronikus építési naplóban kiállítja a nyilatkozatát. Az építtető gondoskodik a megvalósulási terv elkészítéséről és feltöltéséről az elektronikus építési naplóba, amennyiben a kivitelezés során az építészeti-műszaki dokumentációtól eltértek.
8. Vitarendezés és jogorvoslat az építőiparban
Az építmények építőipari kivitelezési tevékenység végzéséből adódó - a teljesítéssel összefüggő - viták rendezéséhez az építtető, az építési műszaki ellenőr és a kivitelező bíróság, közjegyző, a Teljesítésigazolási Szakértői Szerv vagy közvetítő eljárását kezdeményezheti. Az eljárások ügymenete, eljárása vagy időbelisége tekintetében különbözőek. Ehhez segítséget nyújt az oldal jobb szélén található hasznos linkek közül a „TSZSZ -Teljesítésigazolási Szakértői Szerv”, a „Fizetési meghagyásos eljárás (FMH) és annak végrehajtása (FMHVH) -MOKK”, a „Közjegyzőkereső - MOKK”, a "Közvetítői eljárásról” és a „Bíróság” link, valamint ezen eljárásokban részt vevő személyek keresésében a „Kamarai névjegyzékek (MÉK- szakértők)”, a „Kamarai névjegyzékek (MMK- szakértők)”, a „Kamarai nyilvántartás (MÉK, MMK, MKIK)”, az „Igazságügyi Nyilvántartó Rendszerek - IM (igazságügyi szakértők)” és az „Ügyvédkereső - MÜK” link.
Röviden: A Teljesítésigazolási Szakértői Szerv eljárása a Magyarországon történő építési beruházásokra terjed ki, azon belül egyrészt az építészeti-műszaki tervezési, építési, kivitelezési szerződés teljesítéséből eredő, a jogszabályban meghatározott kérdésekben a megrendelő, a tervező, a kivitelező vagy az alvállalkozó kérelmére készít szakértői véleményt a teljesítéssel kapcsolatos vitás ügyekben, valamint másrészt a szerződést biztosító mellékkötelezettségek érvényesíthetőségével kapcsolatos vita eldöntéséhez kérhető az eljárás.
Közvetítői eljárás során a közvetítés olyan sajátos permegelőző, konfliktuskezelő, vitarendező eljárás, amelynek célja a vitában érdekelt felek kölcsönös megegyezése alapján - a vitában nem érintett, harmadik személy (közvetítő) bevonása mellett - a felek közötti vita rendezésének megoldását tartalmazó írásbeli megállapodás létrehozásának elősegítése.
Fizetési meghagyásos eljárás közjegyzői hatáskörbe tartozó nemperes eljárás, amely a pénzkövetelések behajtásának gyors és hatékony eszköze. A közjegyző az ország egész területére illetékes, tehát bármelyik közjegyzőhöz benyújtható a kérelem, illetve valamennyi közjegyzőtől kaphatunk is fizetési meghagyást.
Az építésügyhöz kapcsolódó jelentősebb jogszabályokat az oldal jobb szélén található a „Kiemelt kapcsolódó jogszabályok” rész tartalmazza, továbbá a „Hasznos linkek” részben az „Építésügyi jogszabályok keresése” linken az építésüggyel kapcsolatos jogszabályok listáját érheti el, további jogszabályok a „Nemzeti Jogszabálytár” hasznos linken díjmentesen megtekinthetők, olvashatók, kereshetők.
tags: #epitoipar #kivitelezo #rackeve