Garázsépítés oldalkertbe: Tudnivalók és gyakorlati tanácsok
Az oldalhatáros beépítésű telkek tervezésekor gyakran felmerül a kérdés, hogy hová kerüljön a garázs és a hozzá tartozó bejárat. Ez a helyzet különösen akkor okozhat dilemmát, ha a telek adottságai, mint a lejtés vagy a keskenység, korlátozzák a lehetőségeket, vagy ha a legjobb tájolású területeket más funkcióknak kell fenntartani. Jelen cikkünkben az ehhez kapcsolódó tudnivalókat, szabályozásokat és gyakorlati megoldásokat járjuk körül, a telkek adottságaitól a jogszabályi keretekig.
A garázs elhelyezésének kihívásai oldalhatáros telkeken
Az oldalhatáros beépítés lényege, hogy az épület egyik fala szinte teljes egészében a telekhatáron helyezkedik el. Ez a beépítési mód jellemzően keskenyebb telkek esetén használatos, és bár helytakarékos, számos tervezési korlátot is felvet. Az egyik leggyakoribb ilyen korlát a garázs elhelyezése. Sok esetben a telek utca felőli oldalán történő beépítés kényszere miatt a garázs is ide kerül, még akkor is, ha ez a tájolás szempontjából nem optimális. Ez történhet azért, hogy elkerüljük a viszonylag hosszú házak miatt az egész oldalkert feláldozását a gépkocsi behajtó számára.
Az első példában egy olyan telek szerepel, amely az utca felől lejt, az utca pedig a házzal szemben DNY-i irányban található. A telek keskeny (17,5 m), oldalhatáros beépítésű, kötelező építési vonallal az utca felől. Fontos megkötés, hogy nem lehet különálló garázs, és a garázs nem nyílhat az utcáról. A megoldás egy részben zárt tároló és gépkocsi beálló lett az utca felé eső részen, ahová oldalról lehet beállni az autókkal. Ezt a lakóépületet egy tornác köti össze. A DNY-i tájolás a földszinten a szülői hálónak biztosított, így itt egy kis pihenőteret lehet kialakítani. A személybejáró az építtető kérésére végül a másik oldalra került, a szülői hálónak a tornác irányába nem néz ablaka. A nappali és az étkező DNY-DK-ÉK tájolású, a kert nagyobbik fele pedig ÉK-re található.
A második terv is oldalhatáros beépítésű, ahol az utca D-re esik, és a telek az utca felől lejt. Ez egy földszintes, lapostetős épület. A megoldás hasonló az előzőhöz, két épületből áll, amelyeket egy tornác köt össze. Az eltérés, hogy itt a nappali néz a jó tájolású utca felé, és a bejárás az oldalhatáron van. A jobb elhelyezés érdekében mindkét épületet 45 fokkal elforgatták, így elkerülhető, hogy a nappaliból közvetlenül a garázst kelljen nézni, és a beállás is könnyebb.
A harmadik lakóépület esetében az utca DK-re esik, a beépítés oldalhatáros, a telek enyhén emelkedik az utca felől, mérete 20x70 m. A bejárás az ÉK-i oldalhatáron található, így a fontos lakóhelyiségeknek a DNY-i, napos oldal maradt. A kert nincs megbontva bejárattal vagy gépkocsi behajtóval. Ebben az esetben nem garázs, hanem gépkocsi beálló épül, a beálló és a lakóépület közé pedig egy termikus burkon kívül eső tároló került.
Jogszabályi háttér: OTÉK és a garázs funkciója
Az Országos Településrendezési és Építésügyi Követelmények (OTÉK) 42. §-a előírja, hogy lakóingatlanoknál telken belül lakásonként legalább egy személygépkocsi elhelyezéséről kell gondoskodni. Ez történhet lakóépületen belüli tárolóban, a kertben szabadban, vagy önálló gépkocsitároló-épületben. A lakóépületben való elhelyezés történhet a földszinten, lakószinten vagy a pince szintjén. A kertben elhelyezhetjük a gépkocsit nyitott beállóban, önálló gépkocsitároló-épületben, amely lehet terepszinten vagy pinceszinten.
A gépkocsitároló telken belüli elhelyezése többféle lehet: a lakóépület előtti, melletti vagy mögötti telekrészen. Fontos figyelembe venni az OTÉK-ot, valamint a helyi építési szabályzatot (HÉSZ), amely meghatározza az építési helyeket. Épületet csak építési helyen belül lehet elhelyezni, így sem elő-, sem oldal-, sem pedig hátsókertben nem feltétlenül lehetséges az építkezés.
Amikor valaki saját telkén belül kívánja gépkocsitárolási igényét megoldani, számos körülményt kell mérlegelnie: az elérhetőséget, a használhatóságot, a közúttal való kapcsolatot, az építés költségeit, az értékállóságot és a komfortigényt.
A garázs funkciója és elhelyezésének szempontjai
Mielőtt lakóépület építésébe kezdenénk, rengeteg vázlatot készítünk, fényképeket nézegetünk, rajzolgatunk, az építészt is megbízzuk vázlattervek készítésével, hogy a legkedvezőbb térkapcsolatokat hozzuk létre. Sokat foglalkozunk a lakószintekkel és beosztásukkal, de a gépkocsitárolóval és egyéb tárolókkal sokkal kevesebbet törődünk. Pedig ezek a helyiségek lakásunk, kényelmünk igen fontos részei, és a használat során, amikor már nincs mód az újragondolásra, kénytelenek vagyunk nap mint nap megküzdeni a rossz megoldással.
A mostanság divatos, új lakóparkok közelében kevés gyalogosan elérhető bevásárlási lehetőség kínálkozik, így a bevásárlásokat szinte csak gépkocsival tudjuk megoldani. A bevásárlóközpontok parkolóiban könnyedén berakodhatunk gépkocsinkba, hiszen ott ez a kényelem is növeli a vásárlói kedvet, ami a nagyobb bevétel növekedését eredményezi. Miután kellőképpen felpakoltuk járművünket, következik a hazaszállítás, majd pedig az áruk lakásunk tárolóiban (kamra, tároló, hűtőszekrény stb.) történő elhelyezése.
Amennyiben a gépkocsitároló lakásunk, lakóépületünk részét képezi, szerencsés helyzetben lehetünk, hiszen gépkocsinkkal beállhatunk a garázsba, és innen kényelmesen kirakodhatunk a tárolókba, polcokra. Célszerű tehát úgy alakítani a lakás-tároló és garázs alaprajzi kapcsolatát, hogy kialakulhasson a fent leírt lehetőség. Ez a példa is azt igazolja, hogy praktikus és kellemes, ha a lakóépületben alakítunk ki gépkocsitárolót, mert komfortfokozata jobb, mint az önálló melléképületben kialakítotté, hiszen télen még fűtés nélkül is melegebb, mint a szabadban épített önálló garázs.
10 zseniális garázsszervezési ötlet, amit ki kell próbálnod
Garázs a lakóépületen belül
Nem elhanyagolható kérdés a garázs bekerülési költsége. Amennyiben a lakóépület része a garázs, és azzal azonos színvonalon kívánjuk megépíteni (például a garázs a lakóépület utca felőli oldalán helyezkedik el, anyaga azonos a lakóépület építőanyagaival stb.), igen magas - a lakóépülettel szinte azonos - fajlagos bekerülési költségekkel számolhatunk, de esztétikai értéke is ennek megfelelő. Előfordulhat az a furcsa helyzet is, hogy a gépkocsitároló többe kerül, mint a benne tárolni kívánt autó.
Amennyiben a gépkocsitárolást a lakóépület pinceszintjén kívánjuk elhelyezni, akkor sem számíthatunk jelentősen kisebb bekerülési költségre, hiszen a pince igen drága szintnek minősül (alapozás, vízszigetelés stb.). Gondot jelent a pinceszintről való kiállás is, hiszen az építendő lakóépület építménymagassága maximált, így a tervezett földszinti padlóvonal szinte a terepszintre kerül, hogy elegendő teret nyerhessünk a tetőtérben is. Ilyenkor előfordulhat, hogy a pince padlóvonala a terepszint alá olyan mélyre kerül, hogy az előkert mérete miatt kialakuló meredek kihajtót nem lehet használni. Igen gyakori, hogy az 5 méteres előkertben mintegy 2 méteres pinceszintre történő lehajtót építenek, amelyet nem, vagy igen nehezen lehet használni. A használhatóságot különösen a téli hó, a fagyok, a jegesedés nehezíti, ez a hibaforrás elektromos fűtőszál beépítésével javítható. Gondot jelenthet a nyári csapadék is: a lezúduló zápor, felhőszakadás előszeretettel ömlik be pincénkbe a gépkocsikihajtón, illetve az összefolyón keresztül a közcsatornából is. Természetesen ezek ellen védekezhetünk (visszacsapószelep beépítésével stb.), ezt a fajta garázselhelyezést azonban jobb elkerülni, hiszen nem jó látni autónkat hajóként úszni a pincegarázsban.
Garázs külön épületben
Igen gyakori módja a gépkocsitárolásnak a külön épületben történő elhelyezés is, amely viszonylag kis anyagi ráfordítással megvalósítható. Ezen épületek anyagai és szerkezeti kialakításai egyszerűbbek lehetnek, falai olcsóbb, vékonyabb téglából is épülhetnek (illetve más anyagból is: acél, fa stb.), nem feltétlenül kell födémmel rendelkezniük, elegendő, ha a tetőzet adja a garázs mennyezetét.
Ennél a garázstípusnál az épületek megközelítése okoz gondot, hiszen többnyire csak a lakóépület melletti, illetve mögötti telekrészen lehet elhelyezni őket. Ezen felül sok esetben erősen megkérdőjelezhető esztétikai értékük is. A telekről történő ki- és behajtás is gondot okozhat, elsősorban télen (hóeltakarítás stb.), illetve a lakóépülettel való kapcsolat hiánya. Komfortfokozata nem azonos a korábban említett lakóépületben kialakított garázsokéval, hiszen ha nem alakítunk ki önálló fűtést, télen hideg van benne.
Fedett-nyitott tárolók és egyéb megoldások
A következő gépkocsitárolási mód a fedett-nyitott tárolókban történő elhelyezés, amely igen olcsón megvalósítható. Esztétikája, komfortfokozata erősen vitatható, nem véd a hófúvástól, azonban az esőtől, jegesedéstől igen. Külföldön nagy előszeretettel alkalmazzák, nál nálunk azonban nem nagyon terjedt el. Elsősorban a statikai-állékonysági problémákat meg kell oldani, hiszen - lévén - lábakon álló tető, kellő merevítéssel kell ellátni, melyet célszerű statikussal megterveztetni. Igen fontos az esztétikai kérdés is, ezért célszerű építészt is bevonni a tervezésbe.
A telken belüli gépkocsitárolás legolcsóbb módja a szabadban történő elhelyezés, amely szinte nem kerül semmibe (kivéve a gépkocsi alatti burkolat, zöldbeton stb.), elvárásaink is ennek megfelelőek lehetnek.
Az építésügyi szabályok változásai és a melléképítmények
Amikor kiderült, hogy januártól módosulnak az építésügyi szabályok, sokan úgy értelmezték: mostantól könnyebb lesz garázst vagy kerti tárolót építeni a telken. A legfontosabb szempont az alapterület - derül ki a 168 óra cikkéből. A 35 négyzetméternél kisebb, alacsony kerti építmények - például tárolók - sok esetben valóban eljárásmentesen építhetők, vagyis sem engedélyre, sem bejelentésre nincs szükség. A 35 és 60 négyzetméter közötti, lakóépületet kiszolgáló melléképületek - például garázs vagy műhely - általában egyszerű bejelentéssel valósíthatók meg, ha a magassági előírásoknak is megfelelnek.
Fontos tudni, hogy az országos szabályok csak keretet adnak. A helyi építési szabályzat - az úgynevezett HÉSZ - sok esetben felülírhatja ezeket, és településenként eltérő előírásokat tartalmazhat. Az is gyakori félreértés, hogy az egyszerű bejelentés teljes adminisztrációmentességet jelent.
Augusztus végén módosult a Településrendezési és Építési Követelmények Alapszabályzata, azaz a TÉKA, ami sok ingatlantulajdonos számára jó hír: a módosításoknak köszönhetően a telkeket jobban ki lehet használni és könnyebben elhelyezhetők a melléképítmények. (Pl. fészer, garázs, műhely, sufni és társaik.)
Mi változott pontosan, mik a szabályok, és kell-e olyasmi után szaladgálni a hivatalba, mint egy sufni építési engedély? Az egyik lényeges változás, hogy bővült a melléképítmények listája, a jogszabály most már többfélét is felsorol: nemcsak a jól ismert kerti tároló vagy garázs tartozik ide, hanem pl. csapadékvíz-tárolók, oltóvíz-tartályok vagy sprinkler gépházak is. Pontosították továbbá a szabályozási vonal fogalmát. Ez leegyszerűsítve az a határvonal, amely elválasztja a közterületet (pl. az utcát) a magánterülettől (a telektől). Eddig a szabályozási vonal sokszor teljesen megakadályozta, hogy valaki a telke egy részét beépítse, ha azon áthaladt egy tervezett közterületi határ. És ami a sufnit, garázst tervező számára a legfontosabb: lakó- és üdülőtelkeken a helyi építési szabályzat (HÉSZ) engedélyezheti, hogy bizonyos melléképítmények az elő- vagy oldalkertben kapjanak helyet.
Létezik garázs vagy sufni építési engedély? Korábban, ha valaki egy kisebb kerti tárolót szeretett volna felhúzni az előkertben - mondjuk, a kapu közelében, hogy könnyen hozzáférjen a biciklihez vagy szerszámokhoz -, ezt általában nem tehette meg, mert a szabályozási vonal és az OTÉK tiltották. Mostantól, ha a helyi HÉSZ megengedi, akkor az előkertben is elhelyezhető egy ilyen építmény, feltéve, hogy mérete a rendeletben előírt határokon belül van. Egy garáznál szintén sokszor gond volt, hogy csak a ház mögött vagy mellett lehetett elhelyezni. Ez nem mindig volt praktikus - különösen keskeny telkeken. Az új szabályozás szerint a garázs akár az előkertben is megépíthető, ha a helyi HÉSZ engedi. A jó hír, hogy a kisebb kerti tárolók (sufnik) a TÉKA által rögzített mérethatárokon belül a legtöbb esetben építési engedély és bejelentés nélkül építhetők, feltéve, hogy a helyi HÉSZ engedi az elhelyezést.
Maradt még kérdése? Szeretne többet tudni a jogszabályokról? Ha valaki kerti tárolót vagy garázst szeretne építeni, célszerű először ellenőrizni a helyi építési szabályzatot, mert abban lehetnek további előírások, amelyek a méretre vagy a telekhatártól való távolságra vonatkoznak. Könnyebbség, hogy bizonyos kisebb melléképítményeknél nincs szükség építési engedélyre, elegendő a bejelentés. Ugyanakkor az továbbra is fontos, hogy a kivitelezés során betartsuk a tűzvédelmi és közművekre vonatkozó előírásokat. Szintén lényeges, hogy a szomszédok jogait se sértsük. Sokan örülnek, hogy egyszerűbbé vált a melléképületek engedélyezése. Az új építési szabályok azonban nem minden településen jelentenek valódi könnyítést, hiszen a helyi önkormányzat dönthet arról, mi épülhet az előkertbe - és mi nem.
A Településrendezési és Építési Követelmények Alapszabályzata (TÉKA) augusztusi módosítása több ponton enyhítette a szabályokat. Az új előírások szerint bizonyos melléképítmények - például kerti tároló, szauna, gépház vagy napelem - már az elő-, oldal- és hátsó kertben is elhelyezhetők, ha a helyi építési szabályzat ezt nem tiltja - számol be a KEMMA.
Építési szabályok az előkertről és a garázs mérete
Bár a jogszabály enyhítése országos érvényű, a helyi önkormányzat dönt arról, mi építhető az adott településen. Egyes területeken - főként gazdasági és ipari övezetekben - engedélyezett lehet a portaépület, kerékpártároló vagy csapadékvíz-tároló az előkertben. Lakóövezetekben viszont továbbra is tilos üvegházat, állatkifutót, kemencét, füstölőt vagy medencét építeni az utcafront közelében.
Dankó Kristóf dorogi főépítész szerint Dorogon továbbra sem engedélyezett az előkerti melléképítmény. A kisebb garázsok építéséhez ma már nem kell engedély, de vannak olyan esetek is, amikor nem ússzuk meg a hatósági hercehurcát. Nem mindegy, hogy mekkora a garázs, mekkora a fesztáv, és hogy hogyan kapcsolódik a garázs a házhoz. A garázs egy nem emberi tartózkodásra szolgáló építmény. Ha a mérete nem haladja meg a 100 m3-t és a 4,5 méteres gerincmagasságot, akkor nem kell rá engedély. Ez a szabály viszont csak akkor érvényes, ha különálló garázst építünk. Ha engedély nem is kell, akkor sem lehet figyelmen kívül hagyni a helyi építési szabályzat (HÉSZ) és a településképi rendelet előírásait. A HÉSZ-ben azt kell megnézni, hogy a garázs még belefér-e a telek beépítési százalékába.
Számos olyan eset is előfordul, amikor nem kell építési engedélyt beszerezni, de kiviteli tervek kellenek. Például engedély nem, de kiviteli terv kell a különálló garázs építéséhez, ha egy 100 m3-nél és 4,5 méter gerincmagasságnál kisebb garázst építünk, de a tartószerkezet támaszköze meghaladja a 5,4 métert. Ezeknek a feltételeknek megfelel mondjuk egy különálló, 6 méter széles, 6 méter mély és 2,5 méter magas garázs. Igen ám, de mivel a két tartófal szélessége meghaladja az 5,4 métert, már kiviteli tervet kell készíteni az építéshez. Ekkor már tervezők kellenek: építész tervező, statikus, villamosmérnök és gépészmérnök tervező. Bár valószínű, a villamos és gépész tervező csak pár mondatot fog írni a tervekhez.
Ha a garázst szerkezetileg összeépítjük a meglévő épülettel, az már más megítélés alá esik (például, ha közös lesz a garázs és a ház egyik fala). Ez már bővítésnek minősül. Lakóépület bővítéséhez nem kell építési engedély, a legtöbb esetben elég az egyszerű bejelentés. (Van olyan megye is, ahol engedélyt kell kérni ahhoz, hogy egy lakóépületet garázzsal bővítsenek. Itt az az álláspont, hogy mivel nem lakófunkcióval egészül ki az épület, ezért ez nem lehet egyszerű bejelentés. Ám véleményünk szerint ez hibás gyakorlat. Az épület rendeltetését nem változtatja meg az, ha a lakófunkciót kiszolgáló helyiségek is helyet kapnak benne. Ha nem lakóépületet bővítünk garázzsal, akkor építési engedélyt kell kérni. De van egy apró trükk a rendszerben, ami mindkét esetben működik. Ha a 100 m3-nél kisebb garázst közvetlenül a lakóház mellé építik, de szerkezetileg különálló épületként.
A garázs építésére vonatkozó szabályokat sok építtető nem ismeri. Felépül a garázs, használja a tulajdonos évekig, akár évtizedekig, de a földhivatali nyilvántartásban nem jelenik meg az épület. Olvasónk is ezzel a problémával szembesült. Van egy 23 éves garázsa, amit szeretne az otthonfelújítási pályázat keretében felújítani. Viszont a garázsnak nyoma sincs a földhivatali nyilvántartásban. A 10 évnél régebben befejezett épületre hatósági bizonyítványt lehet kérni az építési hatóságnál. Az építési hatóság akkor adja ki a hatósági bizonyítványt a garázsra, ha az megfelel a jelenlegi vagy az építéskori országos építési követelményeknek és a helyi építési szabályzatnak. Ha egyiknek sem felel meg, mert például a garázs már az építéskori szabályok szerint is belógott a hátsó kertbe, akkor nem fog hatósági bizonyítványt kapni.
A 10 évnél fiatalabb, különálló, 100 m3-nél kisebb garázsra szintén hatósági bizonyítványt kell kérni, hogy nyoma legyen az ingatlan nyilvántartásban. Nehezebb papírt szerezni akkor, hogy ha a garázs 10 évnél fiatalabb és engedély vagy bejelentés kellett volna az építéséhez. Ilyenkor fennmaradási és használatbavételi engedélyt kell kérni.
Kocsibeálló alatt azt értjük, amikor csak egy tető áll lábakon vagy a házhoz erősítve. Elméletileg a 100 köbméteres és 4,5 méteres gerincmagasság szabály ez esetben is érvényes. Tehát, ha nagyobbat építünk, kell hozzá építési engedély. Kocsibeálló esetén is be kell tartani a HÉSZ és a településképi előírásokat.
Kell-e építési engedélyt kérni?
Az engedélyköteles építési tevékenységek szabályozása az utóbbi néhány év alatt jelentősen módosult, nem titkoltan az adminisztrációs terhek enyhítésének céljából. Sokak örömére 2017-ben erőteljesen megkurtították az építési engedélyhez kötött tevékenységek listáját. A 312/2012. (XI. 8.) Korm. rendelet 1. melléklete sorolja fel az Építési engedély nélkül végezhető építési tevékenységeket. A melléklet 8. pontja vonatkozik a garázs építésére is:
- Nem emberi tartózkodásra szolgáló építmény építése, átalakítása, felújítása, valamint bővítése, amelynek mérete az építési tevékenység után sem haladja meg a nettó 100 m3 térfogatot és 4,5 m gerincmagasságot.
Tehát, amennyiben a garázs méretei megfelelnek a fenti paramétereknek, építési engedélyt nem kell kérni az építésügyi hatóságtól.
Egyszerű bejelentési kötelezettség
Bizonyos építésekre (például lakóépület építése, bővítése) egyszerű bejelentési kötelezettség vonatkozik, erről az 1997. évi LXXVIII. Törvény (Étv.) 33/A .§-a rendelkezik. Kizárólag a garázs építését nem kell bejelenteni az építésügyi hatósághoz, viszont ház építése esetén, ha a garázs csatlakozni fog a lakóépülethez, ezt az egyszerű bejelentés részeként kell kezelni. Mivel a garázs is hatással van a zöldterület arányára is, ezért érdemes feltüntetni.
Szükséges kiviteli tervet készíteni garázshoz?
Bizonyos körülmények között igen. A pontos feltételeket a 191/2009 (IX. 15.) Korm. rendelet IV. Fejezet A KIVITELEZÉSI DOKUMENTÁCIÓ 22§ 1) (b) pontja sorolja fel.
Garázs építés helyi (települési) szabályai
Bár jelenleg a garázs építését nem kell bejelenteni az általános építésügyi hatóságnak, helyi, úgynevezett településképi bejelentésre szükség van.
tags: #garazs #epites #oldalkertbe