Helyi építési szabályzat (HÉSZ) Szigetszentmiklóson: a körbejárhatóság és területhasználati sajátosságok részletes áttekintése
A bevezető összefoglalóban megismerhető, hogy a helyi építési szabályzat (HÉSZ) a település fejlődését irányító legfontosabb önkormányzati eszköz, amely meghatározza az egyes területek beépíthetőségét, használatát és az épített környezet alakításának kereteit. A tanulmány röviden bemutatja a Szigetszentmiklóson hatályban lévő HÉSZ és a Szabályozási Terv kapcsolódási pontjait, valamint kiemeli a körbejárhatóságot és a területi egységek övezeti szabályozását érintő főbb előírásokat. A HÉSZ szabályozási rendszerét és az OTÉK tiltó- és engedő elemeit figyelembe véve kerülnek meghatározásra a telkekhez fűződő jogok és kötelezettségek, amelyek összhangban vannak a 419/2021. (VII. 15.) Korm. rendelet és a 253/1997. (XII. 20.) Korm. rendelet előírásaival is. A megváltozott szabályozási környezet lehetővé teszi a környezeti értékek védelmét és a helyi esztétika megőrzését is.
Általános rendelkezések és a szabályozás alapelvei
A rendelet hatálya Szigetszentmiklós város közigazgatási területére terjed ki, és az előírásokat kizárólag a 2. mellékletben meghatározott Szabályozási Tervvel és a Helyi Építési Szabályzattal összhangban lehet alkalmazni. A település tervei a településrendezési eszközökkel és a kerületi szabályzatokkal együtt érvényesek. A település önkormányzata a HÉSZ-t az OTÉK előírásait figyelembe véve, de szigorúbb vagy megengedőbb szabályokat is megállapíthatja, ha közérdek és helyi adottságok ezt indokolják, és a megengedőbb határértékek betartása biztosított.
A HÉSZ a településfejlesztési koncepcióval összhangban készül, és a fejlesztési terv térképi részét (a Szabályozási Tervet) tartalmazza. A szabályozás során a területfelhasználási egységek övezeti szabályozásait, a tömb- és telekalakítás általános szabályait, a közművesítés, közlekedés és zöldfelületek kialakításának előírásait részletezik. A terv a részletes OTÉK előírásokon túlmenően a helyi adottságokat figyelembe véve meghatározza a beépítésre szánt és nem szánt területek közötti megoszlást, az övezeti határokat, a kerítések és hirdetőtáblák elhelyezésének feltételeit, valamint a közlekedési és közműterületek sávjait is.
Településrendezési követelmények és a beépítés elvei
Beépítésre szánt területek a Lakóterület (Lk, Lke), Üdülőterület (Üh), Vegyes terület (Vt, Vk) és Gazdasági területek (Gksz, Gip) köré sorolhatók. Különleges területek közé tartoznak a temető (Kt), sportolási célú (Ksp), rekreációs (Kre) és egyéb helyi sajátosságokat hordozó területek (Khes), valamint a közmű és kereskedelmi övezetek. A beépítésre nem szánt területek között megtalálhatók a Közlekedési és közműterület övezetei, a Zöldterületek (Közpark Zkp és Egyéb Ze), valamint az Erdőterületek és a Vízgazdálkodási övezetek (V-D, Vv, Vbt, Vkt). A területek jelölése és határai a szabályozási terven kerülnek rögzítésre, és kötelezőek a területfelhasználás és övezeti határok betartása szempontjából.
A szabályozási terven kötött, hogy a bel- és külterületek lehatárolását, a szabályozási vonalat, az övezetek határait, a közutak és közművek védőtávolságait, valamint a zöldfelületek kialakítását be kell tartani. Az új telekalakításnál a minimális telekméret és a mélységek meghatározásra kerülnek, és a nyúlványos telek újraosztása tilos. A terepszint alatti építmények csak szigorú feltételek mellett engedélyezhetők, maximum a megengedett beépítettség 10%-ával és a zöldfelületi kötelezettségek betartásával, az épület magassági értékeinek megengedéséhez igazodva.
Magasság, tetőzet és külső megjelenés előírásai
A lakóépületek esetében a magasság és a tetőzeti paraméterek meghatározóak. A magasság és a tetőhajlásszög a környező beépítéshez igazodik, a magasabb rendű jogszabályi előírások figyelembevételével. Tetőfelépítmények csak a tetőfelület maximum 30%-án építhetők, kivéve a napenergia-hasznosító berendezéseket. Oldalhatáron álló beépítésnél a kedvező égtáj felől történő előkert és a telek teljes zöldfelületének megőrzése kulcsfontosságú a harmonikus beépítés érdekében. A kertészeti elemeket és a melléképítményeket a telek határain belül kell elhelyezni úgy, hogy a közterületek és szomszédos telkek zárlatai ne legyenek zavaróak.
Keretítés, kapuk és zöldfelületek védelme
A kerítésmagasság és megvalósítás részletesen szabályozott az egyes övezetekben: az utcafronti kerítés legfeljebb 2,5 méter magas lehet, és legalább 50%-ban áttört legyen. A zöldterületek övezeteiben csak korlátozottan lehet kerítést létesíteni, legfeljebb 1,3 méter magasságban, 80%-ban áttört kivitelben. A temető-, rekreációs és sportterületeken a kerítés maximum 2,0 méter magas lehet, áttört legyen. Beépítésre nem szánt és védett területeken a kerítés láthatóságát minimálisra kell korlátozni, dróthálóból vagy élő sövényből készült, 70%-ban áttört szerkezetben.
Területfelhasználási egységek övezeti szabályozása beépítésre szánt területek esetében
Lakóterületek és kertvárosias övezetek szabályozása
Kisvárosias lakóterületeken (Lk) a telek minimális szélessége általánosan 16,0 méter szabadon álló beépítésnél, 14,0 méter oldalhatáros beépítésnél. A 14,0 méternél keskenyebb új építési telket nem lehet kialakítani, kivéve, ha az építési övezeti előírás másként rendelkezik. A Lk övezetekben a közparkok a 4. mellékletben felsoroltak szerint érhetők el. A Lk-5 övezetben közparkok találhatók, és a zöldfelületi arány megőrzése kiemelten fontos. A Lk-3 övezetben földszintet érintő irodai, kereskedelmi és szolgáltató rendeltetések megengedettek, a meglévő beépítéshez igazított illeszkedés kötelező.
A kertvárosias övezetekben egy telken csak 1 önálló rendeltetési egység helyezhető el, kivéve bizonyos kivételeket, amelyek főként a telek méretétől és a megengedett telek terület nagyságától függenek. Az övezeti előírások szerint a közművek teljes körűsítettsége szükséges a beépítés feltételeként. Megújult vagy módosított területeknél a 14/2023. (V. 12.) önkormányzati rendeletben foglaltak szerint az új területek és területrendezési elemek feltöltése az E-TÉR rendszerbe történik, és a térképi részek pdf/A formátumban kerülnek feltöltésre.
Tartalmi kapcsolatok és közlekedés
A közúti közlekedési és közműterületek övezetei a 2. mellékletben kerülnek meghatározásra. A minimális útvonal-szélességek és a közlekedésbiztonság érdekében alkalmazandó előírások kerülnek részletezésre, amely magában foglalja a közművek egyidejű kiépítését az új utak nyitásánál vagy felújításakor. A településközpont vegyes övezeteiben a közlekedési és közmű feltételek biztosításához minden esetben teljes közművesítés szükséges, és a meglévő lakóépületek átépítése vagy bővítése esetén a meglévő lakásszám megmaradhat.
Különleges előírások és engedélykötött területek
A telepítéshez kapcsolódó telepítési tanulmánytervet kötelezővé teheti a képviselő-testület, ha a telepítés környezeti vagy közlekedési hatást gyakorolna kiemelten érzékeny területre. A telepítési tanulmányterv elfogadása után adhatók ki a szükséges hatósági, szakhatósági vagy településképi engedélyek. A tervváltoztatások és engedélyezési folyamatok során a helyi irodák és hatóságok közreműködnek a közösségi egyeztetések szabályainak betartásával.
Összegzés a szigetszentmiklósi HÉSZ főbb pontjairól
- A HÉSZ a település fejlődésének irányító eszköze, amely az OTÉK és a helyi sajátosságok figyelembevételével készül.
- A beépítésre szánt területek övezetei közé tartoznak a Lk, Lke, Üh, Vt, Vk, Gksz és Gip övezetek, míg a nem szánt területek között a közlekedési, zöld- és erdőterületek, valamint a vízgazdálkodási övezetek találhatók.
- A beépítés feltételei között kiemelten kezeli a közművesítettséget, a minimális telekméreteket és a zöldfelületek megtartását.
- A kerítések, hirdetőtáblák és egyéb létesítmények magassági és áttörtségi követelményei szigorúan meghatározottak az egyes övezetekben.
- Telepítési tanulmányterv kötelező lehet bizonyos területeken, és csak ezek elfogadása után adhatók ki a hatósági engedélyek.
tags: #helyi #epitesi #szabalyzat #szigetszentmiklos #to #korbejarhatosaga