Illetékvonzatok építési telek vásárlása és lakáscsere esetén

Lakásvásárlás esetén nem csak az ingatlan vételárával szükséges kalkulálni, hanem számolni kell a vagyonszerzési illetékkel is.

Amikor ingatlant vásárolsz, a vagyonszerzés tényét be kell jelentened az adóhatósághoz, az adásvételi szerződés egy példányával.

Az illetékfizetési kötelezettség az adásvételi szerződés megkötésével keletkezik.

A vagyon lehet ingóság, ingatlan, vagy más vagyontárgy, amelynél a tulajdonos személye megváltozik (vevő), a másik fél pedig ezért ellenszolgáltatásban részesül (eladó).

A vagyonszerzési illeték hivatalos neve visszterhes vagyonátruházási illeték.

A vagyonszerzési illetéket a vagyont megszerző fél, azaz a vevő fizeti.

Mekkora a vagyonszerzési illeték?

A vagyonszerzési illeték alapesetben a vételár 4 százalékával egyenlő.

Például egy 35 millió forint értékű lakásvásárlás után fizetendő illeték értelemszerűen 1 millió 400 ezer forint kiadást jelent.

Érdemes tehát ezzel is számolni az ingatlanvásárlás költségeinél.

Érdemes számítani arra is, hogy a NAV nem feltétlenül az adásvételi szerződésben foglalt vételár szerint határozza meg az illeték alapját.

Fontos megjegyezni, hogy a forgalmi értéket az adóhatóság állapítja meg.

Az adóhivatal jogosult a forgalmi értéket egy helyszíni szemle keretében ellenőrizni és a szerződéses vételártól eltérően meghatározni.

Kedvezmények és illetékmentességek új építésű ingatlan és építési telek esetén

Új építésű ingatlan vásárlásakor 15 millió Ft-ig nincs illetékfizetési kötelezettségünk, amennyiben az ingatlan értéke nem lépi át a 30 millió forintos határt.

Nem kell illetéket fizetni akkor sem, ha az újonnan épített, 15 millió forintot meg nem haladó forgalmi értékű lakást az építtető vállalkozótól (beruházótól) vásároljuk meg.

Ha a lakás értéke meghaladja a 15 millió forintot, de nem éri el a 30 milliót, akkor a lakásszerzés 15 millió forintig illetékmentes, a 15 és 30 millió forint közötti értékre pedig meg kell fizetni a 4%-os mértékű illetéket.

Azaz például egy 20 millió forint értékű vidéki lakóingatlan esetén csak 5 millió forint után vagyunk kötelesek az illetéket befizetni.

Új építésű ingatlan vásárlásakor 15 millió forintig nincs illetékfizetési kötelezettséged, amennyiben az ingatlan értéke nem lépi át a 30 millió forintos határt.

Építési telek vásárlása esetén akkor, ha négy éven belül, a telek hasznos alapterületének legalább 10%-át elérő ingatlant építünk.

Első lakástulajdon szerzése, fiatalok kedvezménye

Első lakástulajdont szerzőnek az minősül, akinek nincs és nem is volt lakástulajdona, lakástulajdonban 50%-ot elérő tulajdoni hányada vagy lakástulajdonhoz kapcsolódó, az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett vagyoni értékű joga.

A 35 év alatti, első lakást vásárló fiatalok 50 százalékos illetékkedvezményben részesülnek akkor, ha 15 millió forintnál kisebb forgalmi értékű ingatlant vásárolnak.

Feltétel, hogy a vásárló korábban nem rendelkezett sem önálló lakástulajdonnal, sem 50%-ot elérő ingatantulajdoni hányaddal.

Cserepótló vétel, értékkülönbözet és beépíthető kedvezmények

Tehát például, ha 1 évvel ezelőtt eladtunk egy lakást 30 millió forintért és most veszünk egyet 35 millió forintért, akkor csupán az 5 millió forintos értékkülönbözet 4%-át, azaz 200 ezer forint illetéket kell kifizetnünk.

Utóbbi két esetben csak a két ingatlan értékkülönbözete után kell illetéket fizetni.

Ingatlancserénél (cserepótló vételnél), amikor az új ingatlan forgalmi értéke magasabb, mint a korábban megszerzett ingatlané, csak az értékkülönbözet után jelentkezik illetékfizetési kötelezettségünk.

A cserepótló ügyleteknél a kedvezmény feltétele, hogy az új ingatlant az eladás utáni 5 évben vagy az eladás előtti 1 évben vásároljuk meg.

Illetékmentességet élvezhetünk lakástulajdon cseréje és vásárlása esetén, ha a korábban megszerzett lakástulajdont a vásárlást megelőző öt éven belül vagy a vásárlást követő egy éven belül eladjuk, és az új lakás vételára kisebb, mint az elcserélt vagy eladott lakástulajdon értéke.

Ha több lakástulajdont is eladtunk a vásárlást megelőzően, akkor annak értékét számíthatjuk be, amelyik kedvezőbb számunkra.

Vagyonmegosztás, válás és házastársi tulajdon megszüntetése

A házastársi vagyonközösség megszüntetését követő különválás és újrakezdés során az egyik legelső lépés az önálló lakhatás megteremtése.

A jogalkalmazási gyakorlatban mindmáig visszatérő kérdés, hogy a volt házastárs részére megváltási ár ellenében átadott ingatlanhányad figyelembe vehető-e az újabb lakóingatlan megszerzését terhelő illeték alapjának megállapításakor.

A házastársi közös tulajdont képező lakóingatlan közös tulajdonának forgalmi értéken történő megszüntetése megváltással az ingatlan ellenérték fejében történő értékesítését, a tulajdoni hányad átruházását jelenti.

Amennyiben a válást követően megszerzett új lakóingatlan forgalmi értéke kisebb vagy egyenlő a vagyonmegosztás során átadott tulajdoni hányad megváltási értékével, a különbözet nulla (vagy negatív előjelű).

Adásvételt követő vagyonmegosztás: Amennyiben az új ingatlan megszerzése megelőzi a vagyonközösséget megszüntető szerződés megkötését, a vagyonszerző az illetékkiszabási eljárásban nyilatkozhat arról, hogy 1 éven belül a másik ingatlanhányadát értékesíti (átruházza).

Fontos tudni, hogy az illetékmentesség a házasság felbomlása után is megmarad: válás esetén illetékfizetés nélkül lehet kivásárolni a másik felet, özveggyé válás esetén pedig nincs kötelező illetékfizetés az örökölt ingatlanra.

Szabályok különleges esetekre: ajándékozás, rokoni viszonyok, állami vásárlók

Házastársak, testvérek, egyenes ági rokonok egymás közti vagyonszerzésekor ajándékozás esetében illetékmentes.

Az illetékmentes vagyonátruházás tulajdonképpen egyenlő az ajándékozással.

Természetesen az illetékmentesség akkor is él, ha az ingatlan ellenérték nélkül, azaz ajándékozás útján kerül egyik családtagtól a másikhoz.

Ha a Magyar Állam, önkormányzat, egyházi jogi személy, köztestület, vagy közhasznú nonprofit szervezet minőségében vásárolunk ingatlant.

CSOK és további kedvezmények

A házastársi vagyonközösség megszűnésekor, pl. 2021. január 1-től a Családi Otthonteremtési Kedvezmény (CSOK) segítségével vásárolt ingatlanok után - a vételártól függetlenül - nem kell vagyonszerzési illetéket fizetni.

2024. január 1-től pedig a CSOK Plusz felhasználásával történő vásárlás is illetékmentes.

Családi Otthonteremtési Kedvezmény (CSOK) igénybevételével vásárolt ingatlan esetén szintén nem kell vagyonszerzési illetéket fizetni.

Illetékmentesség ingóságoknál és bejelentés

Ha egy lakást annak berendezésével együtt szeretnénk megvásárolni, akkor érdemes az adásvételi szerződést megbontani külön az ingatlanra és az ingóságokra, mivel a bútorokra nem kell illetéket fizetni.

Az ingatlan vásárlás illetéke, a vagyonszerzési illeték a vételár 4%-a.

Az 1990. évi XCIII. illetéktörvény értelmében az örökösödési vagy ajándékozási illeték hatálya alá nem tartozó ingatlanszerzés illetékfizetési kötelezettséggel jár, azaz vagyonszerzési illetéket kell fizetned.

A vagyonszerzés bejelentését az ingatlan-nyilvántartási bejegyzésre irányuló kérelemmel egyidejűleg kell megtenni.

A bejelentést a NAV informatikai rendszerében az erre a célra rendszeresített B400E elektronikus nyomtatványon vagy papír alapon a NAV-hoz közvetlenül eljuttatva.

Ezt követően a vagyonszerzési illeték kiszabásáról a NAV határozatot (fizetési meghagyást) küld.

A vagyonszerzési illeték kiszabásáról a NAV határozatot (fizetési meghagyást) küld, amelyben megtalálható, hogy meddig lehet befizetni az illeték összegét pótlékmentesen.

Ez a nap az átvételt (ügyfélkapura küldés esetén a küldés napját) követő 30. nap.

Részletfizetés lehetőségei

A NAV-nal van rá lehetőség hogy egy évben egyszer minden természetes személy 1 millió forint alatti adótartozásra automatikus részletfizetést kérjen, ami maximum 12 havi lehet és jövedelmi vagyoni viszonyok vizsgálata nélkül automatikusan jár, ha az összeghatárnak megfelel az adózó.

A vagyonszerzési illeték részletfizetése tehát nem automatikusan jön létre, hanem azt kérvényezni kell.

A NAV az első lakástulajdon vagy tulajdoni hányad megszerzésekor, a vagyonszerző kérelmére automatikusan engedélyezi a részletfizetést.

Ha viszont nem teljesítjük az aktuális részlet befizetését, a kedvezményt elveszítjük.

A nem első lakásszerzőknek is van lehetősége ún. automatikus részletfizetési kedvezményt igényelni, viszont csak legfeljebb 2 millió forintot nem meghaladó összegű illetéktartozásra és legfeljebb 12 hónapra.

A részletfizetési kérelem kezdeményezhető méltányossági alapon is.

Ilyenkor igazolnunk kell, hogy miért nem tudunk egy összegben fizetni, ezután az adóhatóság dönt az engedélyezésről.

Fontos, hogy a kérelem előterjesztésének nincs halasztó hatálya.

Gyakorlati példák és figyelmeztetések

Azaz például egy 28 millió forint egy új ház értéke, akkor csak 13 millió forint után kell az illetéket megfizetni.

Így 520 ezer forint lenne a házvásárlás illetéke.

Ha az újonnan vásárolt ingatlanunk nem haladja meg az előző ingatlan értékét, akkor ez abban az esetben igaz, ha a régi ingatlanunk eladása utáni három éven belül sor került az új ingatlan megvásárlására.

A fenti számoknál maradva: egy 30 millió forint értékű lakás eladása után 2 éven belül egy 80 millió forint értékű ingatlant vásárolunk.

Az általános, egyszerűbb ingatlanszerzési helyzetekben fizetendő vagyonszerzési illetéket segít megbecsülni pénzügyi partnerünk, a money.hu Vagyonszerzési illeték kalkulátora.

A számítás eredménye tájékoztató jellegű.

Hogyan határozza meg a NAV az illeték alapját?

Fontos tudni, hogy az adóhivatal jogosult a forgalmi értéket egy helyszíni szemle keretében ellenőrizni és a szerződéses vételártól eltérően meghatározni.

Tehát a NAV megállapíthat olyan forgalmi értéket, amely eltér az adásvételi szerződésben rögzített vételártól, és az illeték megállapítása ennek alapján történik.

Mi számít vagyoni értékű jognak és miért fontos ez?

Vagyoni értékű jog alatt a földhasználatot, az építményi jogot, a haszonélvezetet, a használat jogát, illetve a vagyonkezelői jogot és az üzembentartói jogot értjük.

Ezek az ingatlanhoz kapcsolódó jogok is illetékfizetési kötelezettséget vonhatnak maguk után.

Amennyiben ingatlan adásvételi szerződést szeretni kötni, keressen bizalommal!

tags: #illetek #valas #eseten #epitesi #telek