Az ingatlanjog új jogintézménye: az építményi jog fogalma, jogai és terhei
2023-ban egy új jogintézmény gazdagította a polgári jogot, ezen belül az ingatlanjog eszköztárát az építményi jog bevezetése. Az építményi jog alapján a jogosult az ingatlanon vagy annak felszíne alatt létesíthet, illetve hasznosíthat épületet.
Főbb jellemzők és jogosultságok
Az építményi jog lehetővé teszi, hogy a jogosult épületet létesítsen vagy hasznosítson valaki más telkén, és e közben jogosult az ingatlan igénybevételére, majd az ingatlanon felépült vagy már fennálló épület birtoklására, használatára és hasznainak szedésére. Igen, az építményi jog átruházható és jogutódlás tárgya lehet. Az építményi jog jogutódja ezen jogát az eredeti építményi jogot alapító szerződés szerint gyakorolhatja. Az építményi jog átruházása vagy megterhelése az ingatlanra vonatkozó tulajdonjogot nem érinti. Igen, az építményi jog zálogjoggal is megterhelhető, az erre vonatkozó zálogszerződés alapján az építményi jogot terhelő zálogjog bejegyeztethető az ingatlan-nyilvántartásba.
Bejegyzés és rangsor
Az építményi jogot csak az ingatlant terhelő jogok és kötelezettségek bejegyzése után lehet létrehozni. Ezek közül azokat terhelik az építményi jog, amelyek bejegyzése az építményi jog bejegyzését megelőzték. Az építményi jog több jogosultat egyidejűleg és együttesen is megillethet. Létrejötte írásbeli szerződésen alapul a felek között; a szóbeli szerződés vagy ráutaló magatartás nem hoz létre megfelelő megállapodást. Az építményi jog létrejöttéhez az ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzés szükséges ezen jog megteremtéséhez is.
Fogyasztókkal kapcsolatos kizárások és határidők
Érdekes módon a törvény kizárja a fogyasztót az építményi jog alapításának lehetőségéből: fogyasztó természetes személy, aki a szakmája, önálló foglalkozása vagy üzleti tevékenysége körén kívül jár el. Ha a jogosult tizenöt éven át nem gyakorolja az építményi jogot, akkor ez a jog magától megszűnik. E határidő számítására a Ptk. alkalmazandó. Ha az épület megsemmisül, az építményi jog továbbra is fennmarad. A határozott idő vagy ötven év elteltével is megszűnik az építési jog. Alapesetben az építményi jog megszűnésével az ingatlannal tartósan egyesített épület az ingatlan alkotórésze marad; a felek megállapodása alapján viszont az épület önálló ingatlanként kerülhet az építményi jog jogosultjának tulajdonába.
Terhek és értékesítés
Ha az építményi jog megszűnésével az épület az ingatlan alkotórésze marad, az ingatlan tulajdonosa nem köteles az épület értékének megtérítésére, kivéve, ha a felek eltérően állapodnak. Amennyiben az építményi jogot jelzálog vagy más dologi jog terheli, a teher helyébe az építményi jog jogosultját megillető más jog vagy megtérítési követelés lép. Az építményi jog megszűnése esetén a bérbe vagy haszonbérbe adott épület tekintetében az eljárási szabályokat a felek eltérő megállapodása hiányában az ingatlannal kapcsolatos általános szabályok szerint kell alkalmazni.
Gyakorlati feltételek és szerződés
Az építményi jog alapítása írásbeli szerződéssel lehetséges; a felek között a szerződésnek ki kell terjednie az ingatlan használatára, a birtoklásra és a hasznokra. Az építményi jogról szóló szerződés vagy más jogcímen kívül az építményi jognak a jogosult javára az ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzése szükséges. Az építményi jog ellenértéke tipikusan egy összegű vagy időszakonként visszatérő díj (építménybér) vagy szolgáltatás teljesítésére vonatkozik, mértékét és esedékességét a szerződésben kell meghatározni.
Jogutódok, rangsor és követelmények
Az építményi jog jogutódja az eredeti jogot alapító szerződés szerint gyakorolhatja. Az építményi jog bejegyzésekor kiemelt szempont, hogy mely jogok és kötelezettségek kerültek bejegyzésre előzményként-ez befolyásolja az építményi jog pozícióját a rangsorbeli helyzetben. Az építményi jog alapítása és fenntartása során a rangsorban előnyt élveznek azok a jogok, amelyek bejegyzése korábban megtörtént.
Lezáró megfontolások
Az építményi jog lehetővé teszi, hogy egy épületet közös tulajdonon vagy más telken hozzon létre a jogosult, miközben az ingatlanra vonatkozó terhek és kötelezettségek közvetlenül az építményi jog jogosultját terhelik, kivéve, ha a felek szerződésben másként rendelkeznek. Az építményi jog létrejötte és fenntartása jogilag és adminisztratív módon is megköveteli az ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzést, illetve a zálogjog hagyományos bejegyzését is megkönnyíti a megfelelő dokumentáció és felek közötti megállapodások mentén.
Az építményi jogról szóló rendelkezések részletezik a bejegyzések sorrendjét, a rangsorban elfoglalt helyet és a jogutódlás szabályait, amely biztosítja a jogosultak érdekeinek védelmét a folyamat során.
tags: #intezmeny #epitesi #jog #fogalma