Az építőipari kivitelezési tevékenység szabályozása és gyakorlata Magyarországon

Az épített környezet alakításáról és védelméről szóló 1997. évi LXXVIII. törvény (az Építési törvény) 2006. május 1-jétől hatályos átfogó módosítása jelentős lépést tett az építkezés szereplőinek felelősségi rendszerének pontosítása terén. Ezt követően, 2008. január 1-jével újabb mérföldkőhöz érkezett az építőipari kivitelezési tevékenység szabályozása, az építési napló és a kivitelezési dokumentáció tartalmáról szóló 290/2007. (X. 31.) Korm. rendelet bevezetésével. Azonban az ezen a területen dolgozó szakembereknek már 2009. október 1-jétől egy új Kivitelezési kódexszel (191/2009. (IX. 15.) Korm. rendelet) kellett megismerkedniük, amely tovább finomította a korábbi szabályozásokat.

Az építőipari kivitelezési tevékenység fogalma és résztvevői

Az építőipari kivitelezési tevékenység fogalmát ma már elsősorban az Építési törvényben találhatjuk meg, amely az építési beruházás megvalósítása keretében végzett építési tevékenységek, valamint az ezekre vonatkozó irányító és ellenőrző tevékenységek összességeként határozza meg [1997. évi LXXVIII. tv. 39. §]. A Kivitelezési kódex rendelkezéseit csak kivételes esetekben nem kell alkalmazni egy adott építési tevékenységre. Ilyen kivétel például az atomenergia alkalmazására szolgáló, a nemzetbiztonsági, a honvédelmi és a katonai célú építmények esetében, ahol az építőipari kivitelezési tevékenységgel kapcsolatos adatszolgáltatási kötelezettség nem érvényesül [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 1. §].

Az építőipari kivitelezési tevékenység résztvevői kötelesek együttműködni a kivitelezési folyamatok megvalósítása érdekében [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 6. §]. Az "építési-szerelési munka" az építési tevékenység végzésére irányuló szakági munka [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 2. §].

Az "építtető" fogalma minden olyan természetes vagy jogi személyt, jogi személyiséggel nem rendelkező társaságot magában foglal, aki (amely) az építmény megterveztetését, kivitelezését megrendeli, és az építtető az építőipari kivitelezési tevékenység megkezdéséhez és folytatásához szükséges engedélyek jogosultja is [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 7. §]. A jogalkotó 2006. május 1-jétől jelentősen kibővítette az építtető felelősségét. Korábban az építtető felelőssége kiterjedt az építmény rendeltetésszerű és biztonságos használatához szükséges járulékos építményekre, tereprendezési, fásítási, parkosítási munkálatokra. Az Építési törvény 43. §-a pedig már az építésügyi hatóság által meghatározott időtartamon belül az építmény környezetéből az építőipari kivitelezési tevékenység során keletkezett építési hulladék elszállításáért, a környezet és a terep felszínének az eredeti, illetve az engedélyezett állapotában történő átadásáért, valamint a környezetben okozott károk megszüntetéséért is felelőssé teszi [1997. évi LXXVIII. tv. 43. §]. Továbbá, a jogszabály által meghatározott esetekben gondoskodnia kell az építtetői fedezetkezelő közreműködéséről is [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 7. §; 1997. évi LXXVIII. tv. 43. §]. Fontos megjegyezni, hogy az építésügyi hatóság engedélye nem mentesíti az építtetőt a külön jogszabályok szerinti más hatósági engedélyek megszerzésének kötelezettsége alól. Így az építési engedély megszerzése önmagában még nem feltétlenül jelenti azt, hogy az építkezés megkezdésére a vonatkozó bejelentéseket követően jogosultság is van (ez a szabályozás az Étv. 37. §-ában volt, jelenleg az Étv. 3. §-ában rögzített szabályok az irányadók).

Az építési szerződés - Jogszabályi és polgári jogi keretek

Egy építkezés, felújítás során a felek jogait és kötelezettségeit elsősorban az általuk megkötött szerződés határozza meg. Amennyiben a szerződés nem terjed ki minden részletre, úgy a Polgári Törvénykönyv (Ptk.) vonatkozó szabályai érvényesülnek. A 2008. január 1-jétől hatályos Kivitelezési kódex (290/2007. (X. 31.) Korm. rendelet), amelyet 2009. október 1-jétől az 191/2009. (IX. 15.) Korm. rendelet váltott fel, jelentős változásokat hozott az építési szerződések tartalmát és formáját illetően.

A 2008. január 1-jén hatályba lépett Kivitelezési kódex rendelkezései a hatálybalépést követően kiadott építésügyi hatósági engedély (bejelentés) alapján megvalósuló építőipari kivitelezési tevékenységekre és az ehhez kapcsolódó szerződésekre vonatkoznak. Ha az építési engedélyt 2008. január 1-je előtt adták ki, akkor csak a 2008. június 30-a után megkötött kivitelezési szerződésekre kell alkalmazni. Az 191/2009. (IX. 15.) Korm. rendelet (új Kivitelezési kódex) szabályait a 2009. október 1-je után kötendő szerződések esetében kell figyelembe venni.

Az építési szerződés kötelező tartalmi elemei

A jelenlegi szabályok értelmében minden üzletszerű gazdasági tevékenységként folytatott építőipari kivitelezési tevékenység esetén írásbeli szerződést kell kötni a megrendelő és a kivitelező között. A Ptk. az építési szerződésre vonatkozó alapvető rendelkezéseket tartalmazza, míg a Kivitelezési kódex kötelezővé tette a szerződés formájára és tartalmára vonatkozó szabályokat.

A szerződésben kötelezően rögzíteni kell:

Az építési-szerelési munkák pontos körülírását: beleértve az építési munkaterület pontos címét és helyrajzi számát.
Az építményre, építési tevékenységre vonatkozó követelményeket: mennyiségi és minőségi mutatókkal.
A vállalkozói díjat: annak összegét, az elszámolás formáját, módját, a fizetés módját és határidejét.
A vállalt teljesítési határidőket: részletesen meghatározva.
Az építtető és a vállalkozó kivitelező adatait: nevük vagy megnevezésük, címük vagy székhelyük, elérhetőségük, adószámuk, bankszámlaszámuk, valamint a képviseletükben eljáró személy neve vagy megnevezése, címe vagy székhelye és elérhetősége (2009. október 1-je után kötendő szerződésekben).
Az alvállalkozó igénybevételének ténye: rögzítése, hogy a kivitelező igénybe vesz-e alvállalkozót vagy sem.

A Polgári Törvénykönyvben (Ptk.) az "ellenszolgáltatás megnevezése" vállalkozói díj [1959. évi IV. tv. 402. §]. Mivel a szerződés tárgya sincs véglegesen rögzítve, a díjat sem lehet pontosan meghatározni, csak tájékoztató jelleggel - a kiszámításának mutatóival - állapíthatják meg a felek [1959. évi IV. tv. 403. §].

Fontos felhívni a figyelmet arra, hogy az építési szerződés megkötését követően a vállalkozó kivitelező viseli annak jogkövetkezményeit, amely a tervdokumentáció olyan hiányosságából adódik, melyet a vállalkozó kivitelezőnek a tőle elvárható szakmai gondosság mellett észlelnie kellett volna, de a szerződéskötést megelőzően nem jelzett [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 3. §].

Építési szerződések áttekintése percek alatt

Az építőipari rezsióradíj és a többletmunka

A Kivitelezési kódex újdonsága volt az "építőipari rezsióradíj" fogalmának bevezetése. Ez a vállalkozó kivitelező vagy az alvállalkozó kivitelező szakági építési-szerelési termelő tevékenységének elvégzéséhez szükséges, egy aktív munkaórára vetített - a kivitelező tényköltségei alapján számított vagy tervezett - összes költsége és nyeresége [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 2. §, 3. §]. A minimális építőipari rezsióradíj számítási alapját az Építőipari Ágazati Kollektív Szerződésben évente meghatározott Ágazati Bértarifa Megállapodásban szereplő minimális szakmunkás alapbér alapján kiszámított, szakmai ajánlásban rögzített órabér és a jogszabályokban meghatározott közterhek képezik. A minimális építőipari rezsióradíj tartalmazza a személyi jellegű költségeket, az ellátási költségeket, a fizikai dolgozók rezsi jellegű költségeit, az irányítási és az ügyviteli költségeket [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 2. §, 3. §]. Az ajánlatot tevő vállalkozó kivitelező indokolását ajánlata tekintetében is figyelembe kell venni [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 3. §].

A Ptk. 403. § (4) bekezdése kimondja: "A vállalkozó köteles elvégezni a tervben szereplő, de a költségvetésből hiányzó munkákat (többletmunka), továbbá azokat a műszakilag szükséges munkákat is, amelyek nélkül a létesítmény rendeltetésszerűen nem használható." A többletmunka díjának elszámolásáról külön jogszabály rendelkezik, azonban ilyen specifikus jogszabály nem létezik [1959. évi IV. tv. 403. §].

szeptemberétől a Kivitelezési kódex már tartalmazza a "többletmunka" és a "pótmunka" fogalmát. A "pótmunka" a szerződés alapját képező dokumentációban nem szereplő, külön megrendelt munkatétel (munkatöbblet) [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 2. §]. Ennek megfelelően a bírói gyakorlat és a Ptk. által használt meghatározások már csak pontosításokkal alkalmazhatók.

Az építési szerződések típusai

Az építési szerződéseknek több típusa létezik, bár a pontos fogalmak nincsenek jogszabályban rögzítve, így az egyes szakkönyvek eltérő meghatározásokat tartalmazhatnak.

Fővállalkozás: Ebben az esetben a fővállalkozótól teljesítményi és minőségi adatokkal meghatározott létesítmény létrehozását rendelik meg, és a fővállalkozó ezek megvalósulásáért felelősséget vállal (Dr. Husti István: Beruházási kézikönyv vállalkozóknak, vállalatoknak. Műszaki Könyvkiadó, Budapest 1999., 448-449. o.). A fővállalkozási szerződés alapján - a kialakult gyakorlat szerint - a fővállalkozó feladata lehet a kiviteli tervek elkészítése is, így ez a szerződés típus építési és tervezési elemeket is magában foglal.
Generál-kivitelezési szerződés: Ez az építési szerződés speciális fajtája, amelyben a vállalkozó a teljes kivitelezés megszervezésére és lebonyolítására vállal kötelezettséget, azonban a kiviteli terveket a megrendelőnek kell biztosítania. A generál-kivitelező nem végez tervezést, csak a kivitelezés tartozik a feladatkörébe. Ebben az esetben a beruházó (megrendelő) köt szerződést a tervezővel (generáltervezővel).

A fővállalkozó (generálkivitelező) abban különbözik az alvállalkozótól, hogy a fővállalkozó (generálkivitelező) közvetlenül a megrendelő vállalkozója, míg az alvállalkozóval a megrendelőnek nincs szerződéses kapcsolata.

Az építési munkaterület átadása és az elektronikus építési napló

Az építmény, építményrész, épületegyüttes megépítése, átalakítása, bővítése, felújítása, helyreállítása, korszerűsítése, karbantartása, javítása, lebontása, elmozdítása érdekében végzett építési-szerelési munkához szakemberekre, kivitelezőkre van szükség. Az építtető egyik legfontosabb feladata a vállalkozó kivitelező kiválasztása, ami nem egyszerű feladat, számos szempontot kell figyelembe venni. Fontos szempont a vállalkozó kivitelező megfelelő tevékenységi körrel való rendelkezése, a vállalkozói tevékenységre jogosultak névjegyzékében való szereplés, valamint a kötelező kivitelezői felelősségbiztosítás megléte. A Magyar Kereskedelmi és Iparkamaránál a vállalkozó kivitelezői tevékenységet be kell jelenteni, és a nyilvántartás nyilvános és kereshető a "Kamarai Nyilvántartó Rendszer (KIVREG)" linken keresztül.

A kivitelezés során meghatározott esetekben kötelező elektronikus építési naplót (e-napló) vezetni, amelyet az építtető tesz készenlétbe az "E-építési napló" alkalmazásban. Az építési munkaterület átadása előtt az építtető köteles az e-naplót, majd ezt követően az első elektronikus építési főnaplót készenlétbe helyezni. Az építtető az e-napló felületén adja át az építési munkaterületet a fővállalkozó kivitelező részére. Az e-főnapló megnyitottá válik, miután a fővállalkozó kivitelező elfogadta az építési munkaterület átadását. Az építési munkaterület átadását eseti bejegyzéssel az e-főnaplóban rögzíteni kell, ezt követően kezdhető meg az építőipari kivitelezési tevékenység.

Az építési munkaterület nem adható át a fővállalkozó kivitelező részére, ezáltal az e-napló nem nyitható meg, és az építőipari kivitelezési tevékenység nem kezdhető meg az alábbi esetekben:

Az általános építmények körében a tulajdonos, társtulajdonos nyilatkozatának hiányában.
Ha a fővállalkozó kivitelező nem rendelkezik a kötelező kivitelezői felelősségbiztosítással.
Kötelező építtetői fedezetkezelés esetén a fedezetkezelői szerződés hiányában.
Az általános építmények körében az építésügyi hatósági eljárásokról és ellenőrzésekről szóló kormányrendeletben meghatározott összevont telepítési eljárásban hozott telekalakítási engedély esetén a változás ingatlan-nyilvántartáson való átvezetésének hiányában.

Az építtető feladata, hogy az építési munkaterületen jól látható helyen feltüntesse az építtető nevét vagy megnevezését, a beruházáslebonyolító nevét vagy megnevezését (ha van ilyen), az építőipari kivitelezési tevékenység tárgyát, kezdési és várható befejezési időpontját, az építési engedély számát, a fővállalkozó kivitelező nevét vagy megnevezését és nyilvántartási számát, a tervező nevét vagy megnevezését és névjegyzéki jelölését, az építtetői fedezetkezelő megnevezését és elérhetőségét (ha közreműködik), valamint az építési műszaki ellenőr nevét, nyilvántartási számát és névjegyzéki jelét. Ez a kötelezettség vonatkozik azokra az építési tevékenységekre, amelyek építésügyi hatósági engedélyhez vagy tudomásulvételhez kötöttek, és amelyek építményértéke meghaladja a 200 millió forintot, illetve integrált építési engedély alapján végzendők (kivéve a honvédelmi, katonai és nemzetbiztonsági célú építményeket) [245/2006. (XII. 5.) Korm. rendelet].

A felelős műszaki vezető és a kivitelező feladatai

Az építőipari kivitelezési tevékenység jogszerű megkezdéséért és folytatásáért, a kivitelezői jogosultság és felelősségbiztosítás meglétéért, az építészeti-műszaki dokumentációban, valamint a kivitelezési dokumentációban előírtak maradéktalan betartásáért, a tervek eltérése esetén a tervezői jóváhagyás beszerzéséért, az építési tevékenység irányításához szükséges felelős műszaki vezető foglalkoztatásáért, az elvégzett szakmunkák eredményeként létesült szerkezetek rendeltetésszerű és biztonságos használhatóságáért, a nyilatkozat kiállításáért, az építési-bontási hulladék elkülönített gyűjtéséért és elszállításáért, a környezet eredeti állapotának helyreállításáért, a környezeti károk megszüntetéséért és az építési munkaterület visszaadásáért a vállalkozó kivitelező a felelős. A magyar építészetről szóló 2023. évi C. törvény számos pontban részletezi ezeket a kötelezettségeket.

A kivitelező feladatai közé tartozik továbbá az építési tevékenység megkezdése előtt annak vizsgálata, hogy a jogszabályban meghatározott feltételek teljesülnek-e, az építési munkaterület átvétele, annak ellenőrzése, hogy a szükség szerinti lőszermentesítés megtörtént-e, az e-napló megnyitása, az építési-bontási hulladék mennyiségének és típusának folyamatos vezetése az e-naplóban, az alvállalkozók tevékenységének ellenőrzése, a műemléki vagy régészeti emlékek megőrzése, az építési munkaterületen csak jogosult személyek tartózkodásának biztosítása, a műszaki átadás-átvételi eljárás során a rendellenességek megszüntetése, a mérési jegyzőkönyvek kiállítása, az építési termékek teljesítmény-nyilatkozatainak rendelkezésre bocsátása, az építési munkaterület visszaadása, őrzésének biztosítása, az építési munkák befejezése utáni levonulás, a saját munkájára vonatkozó nyilatkozat megtétele, az építtetői fedezetkezelő nyilvántartásának vezetése, az elkészült munkarészek ellenőrzése, a legalább a kivitelezési dokumentációban meghatározott műszaki teljesítménnyel rendelkező építési termék beépítése, a rehabilitációs környezettervezés területén gyakorlott szakmagyakorló nyilatkozatának beszerzése (ha szükséges), a kötelező kivitelezői felelősségbiztosítás fenntartása, a daru igénybevételéről, akadályjelöléséről a repülőtér üzemeltetőjének tájékoztatása, a többletmunka, pótmunka műszaki szükségességének közlése az építtetővel, valamint a kivitelezési dokumentáció építésszervezési munkarészének elkészítése.

A fővállalkozó kivitelező további feladatai lehetnek, ha az építtető nem jelölte ki, az alvállalkozók kiválasztása, a velük történő egyeztetések koordinálása, az e-napló vezetése (külön megállapodás esetén az alvállalkozói e-napló is), az alapozás elkészültének bejelentése az építésügyi hatóságnak (2025. október 1-jét követően), a teljesítésigazolás alapján kiállított számla eljuttatása az építtetőnek, valamint az alvállalkozó kivitelező díjának kifizetése.

A vállalkozó kivitelező csak akkor vállalhat építőipari kivitelezési tevékenységet, ha rendelkezik a szükséges fedezettel, a vállalt tevékenységre jogosultak névjegyzékében szerepel, közvetlenül részt vesz a tevékenység végzésében, rendelkezik felelős műszaki vezetővel és megfelelő számú szakmunkással, telephellyel vagy székhellyel, a kivitelezési dokumentáció rendelkezésre áll, az e-naplót megnyitották és vezetik, a végleges hatósági engedély vagy egyszerű bejelentés megtörtént, és rendelkezik a kötelező kivitelezői felelősségbiztosítással.

Vita- és kárrendezés az építőiparban

Az építmények építőipari kivitelezési tevékenységéből adódó viták rendezéséhez az építtető, az építési műszaki ellenőr és a kivitelező bíróság, közjegyző, a Teljesítésigazolási Szakértői Szerv vagy közvetítő eljárását kezdeményezheti. Az egyes eljárások eltérőek lehetnek ügymenetükben, eljárásukban vagy időbeliségükben.

Teljesítésigazolási Szakértői Szerv (TSZSZ): Ez az eljárás a magyarországi építési beruházásokra terjed ki. A TSZSZ szakértői véleményt készít a teljesítéssel kapcsolatos vitás ügyekben, valamint a szerződést biztosító mellékkötelezettségek érvényesíthetőségével kapcsolatos viták eldöntéséhez is kérhető az eljárás.
Közvetítői eljárás: Ez egy sajátos per-megelőző, konfliktuskezelő, vitarendező eljárás, amelynek célja a felek kölcsönös megegyezése alapján - egy harmadik személy (közvetítő) bevonásával - a vita rendezésének elősegítése.
Fizetési meghagyásos eljárás (FMH): Közjegyzői hatáskörbe tartozó nemperes eljárás, amely a pénzkövetelések behajtásának gyors és hatékony eszköze. Bármelyik közjegyzőhöz benyújtható a kérelem.

Az építésügyhöz kapcsolódó jogszabályok listáját az oldal jobb szélén található "Kiemelt kapcsolódó jogszabályok" rész, valamint a "Hasznos linkek" részben az "Építésügyi jogszabályok keresése" linken található lista tartalmazza. További jogszabályok a "Nemzeti Jogszabálytár" oldalon díjmentesen megtekinthetők.

tags: #kivitelezo #tevekenyseg #epitoipar #mely #tevekenyseg