Lakáshitel számológép és minimális jövedelem – hogyan határozza meg a bank a feltételeket

A lakáshitel kalkulátor a hitelösszeg, futamidő és a havi nettó jövedelem alapján kiszámolja a havi törlesztőrészletet, a futamidő alatt visszafizetendő teljes összeget díjakkal és kamatokkal. Az összefüggések alapján a minimális elvárt jövedelem meghatározása a bankok számára alapvető lépés a hitel megítélésében.

Elsődleges és másodlagos jövedelmek

A lakáshitel elbírálásánál a bankok alapvetően az elsődleges jövedelmet veszik figyelembe, amelyből a minimálisan elvárt összegnek meg kell lennie. Ha ez teljesül, akkor a másodlagos jövedelmet is figyelembe veszik a havi törlesztő meghatározásánál.

Elsődleges jövedelmek: munkabér, vállalkozói jövedelem, öregségi nyugdíj, végleges rokkantsági nyugdíj.
A KATA-s vállalkozó esetében a NAV által kiállított jövedelemigazoláson az éves kiszámlázott összeg 60%-a szerepel.

Másodlagos jövedelem: GYES, GYED, családi pótlék, bónusz stb.

A kismama jövedelmének elérése lakáshintelnél

A gyermekvállalás és a lakásvásárlás összekapcsolódhat, és többféle megoldás létezik az arra vonatkozóan, hogy a kismama jövedelmét hogyan veszik figyelembe a hitelbírálat során.

Várandós nő aktuális nettó jövedelmét veszik alapul, de a munkáltatónak nyilatkoznia kell, mikortól várja vissza az anyukát, és az adósnak vállalnia kell a visszatérést.
Jelenleg olyan bank is létezik, ahol az aktuális nettó jövedelmet csökkentett arányban számolják (például 70%-os arányban).
Előfordulhat, hogy ilyenkor a GYES összegével számolnak csak.

Promóciótörlesztő részlet példái: különböző feltételek és THM-ek mellett több esetben is bemutatásra kerülnek a kalkulátorok. Ezek a részletes csomagok szemléltetik, hogyan alakul a visszafizetendő összeg a futamidő és a kamatok függvényében.

Hitelpiaci alapfogalmak és feltételek

Az alapok: a lakáshitel fedezethez kötődő jelzálog, önerő és pozitív hitelbírálat. A hitel csak akkor folyósítható, ha a cél lakásvásárlás vagy más lakáscél.

Fedezet: ingatlan, amelyre jelzálog kerül.
Önerő: minimum az ingatlan értékének 20 százaléka; bizonyos esetekben ez 40 százalék is lehet. Az első lakásukat megszerző fiatal pároknak 2024-től akár 10 százalék is elegendő lehet, ha megfelelnek minden feltételnek.
Hitelfedezeti érték (HBÉ): a bank nem ad olyan kölcsönt, mint amekkora a fedezet piaci értéke; HBÉ-ig finanszírozza a vásárlást.

Példa: ha 20 millió forint az ingatlan piaci értéke, és a bank 70 százalék HBÉ-től finanszírozza a vásárlást, akkor 14 millió forint hitel és 6 millió forint önerő szükséges.

Hitelképesség, JTM és adóstárs

A JTM (jövedelemarányos törlesztőrészlet mutató) megmutatja, hogy a havi nettó jövedelmed hány százalékát költheted hiteltörlesztésre. Az adósminősítés és a források összegyűjtése is meghatározza a hitel elfogadhatóságát.

Adóstárs: lehet társadóssá válik a házastárs vagy más személy, aki szintén megfelel a jövedelem feltételeknek.
További feltételek: életkor, lakcím és közüzemi számlák, jövedelemigazolás.

Hitelösszeg, futamidő és kamatozás

A hitelösszeg meghatározásához számolni kell az önerővel és a HBÉ-vel. Utána a futamidő kiválasztása befolyásolja a havi törlesztőt és a teljes visszafizetendő összeget. A kamatozás lehet fix vagy változó.

Fix kamatozás: a kamat a futamidő végéig rögzített; hosszabb futamidő esetén a törlesztő nőhet.
Változó kamatozás: kamatperiódusok és referencia-mutatók alapján változik a törlesztő; a kamat várhatóan a gazdasági környezet függvényében emelkedhet vagy csökkenhet.

Jelenleg a kamatkörnyezet magasabb, mint 2022-ben volt, de a jövőbeni alakulás függ a jegybanki inflációs és monetáris döntésektől. A kamatplafon bevezetése 2023. október 9-től korlátozza a THM-et, amely 2024-től 7,3%-ra lett csökkentve a szabályozás szerint. Magasabb jövedelemmel ennél kedvezőbb hitel is elérhető lehet.

A bankok figyelembe veszik a referenciakamatokat (például BUBOR, BIRS vagy állampapírhozam) és a bank által alkalmazott kamatfelárat. A kamatváltozás a kamatperiódus végén vagy lejáratakor következik be, így a törlesztő ciklikus változást mutathat.

Hogyan lehet optimalizálni a hitel Feltételeit?

A következő szempontok alapján érdemes eljárni:

Számold ki, mennyi önerőt tudsz felmutatni; a minimum 20% gyakori, de a bankok eltérő HBÉ-értékekkel dolgozhatnak.
Írd össze a fennálló hiteleket, hogy a törlesztők a JTM-be beférjenek.
Nézd meg, belefér-e a törlesztő a JTM-be; ha nem, fontold meg a futamidő hosszabbítását vagy adóstárs bevonását.
Értékeltd meg, milyen kamatozás illeszkedik a várható piaci környezethez; rövid távon fix, hosszú távon lehet kedvezőbb a változó kamatozás a jövőbeni kamatok alakulásától függően.

A Bank360 kalkulátor a legkedvezőbb ajánlatokat jeleníti meg a megadott paraméterek alapján, és figyelembe veszi az aktuális konstrukciókat, díjakat és THM-eket. A folyósítási díjak és értékbecslés költségei is beépülnek a számításba, és a szerződéskötésnél szükség van közjegyzői okiratba foglalásra.

Különböző példák és gyakorlati tanácsok

Ha a hitelösszeg magas és a futamidő hosszú, a törlesztőrészlet alacsonyabb lehet, de a teljes visszafizetendő összeg nő. Rövid futamidő esetén pedig a törlesztő magasabb, de a THM és a teljes visszafizetendő összeg csökkenhet a kamatkörnyezet függvényében. A hitelbírálat során az előzetes hitelbírálat ingyenes lehet, és segít felmérni a lehetőségeket anélkül, hogy kötelezettséget vállalnál.

Bebizonyítjuk, hogy másként kellene a lakáshitel kamatokról gondolkodnod

tags: #lakashitel #epites #kiszamolo