Lakóház telek kiválasztásának és bontásának folyamata: jogi keretek, övezések és költségek
A házépítés folyamatának legmeghatározóbb része a megfelelő építési telek kiválasztása, amely gyakran egy igazán izzasztó, akár hónapokat felölelő keresési folyamat. Azt, hogy a belterületen belül melyik területrész milyen övezeti besorolást kap, vagy az OTÉK-en kívül milyen szabályok alapján lehet az ingatlanra építkezni, a település önkormányzati rendelete határozza meg. Az övezeti besorolásnál megkülönböztetünk lakóövezeti vagy kereskedelmi övezetet, amelynek beépíthetősége elérheti akár a 30%-ot. Eladó telkek hirdetéseit böngészve sokszor kerülünk szembe olyan kifejezéssel, amiről nem tudjuk pontosan - vagy egyáltalán -, hogy mit is jelent. Belterületről akkor beszélünk, mikor a település közigazgatási határán belül helyezkedik el, míg logikusan külterület az amikor a közigazgatási határon kívül. Ezt könnyedén leellenőrizhetjük az ingatlan tulajdoni lapján. Általánosságban elmondható, hogy belterületen helyezkednek el a lakóingatlanok, míg a külterületekre a termelő mezőgazdasági és ipari célú ingatlanok jellemzőek.
Egy „zártkerti ingatlan” kifejezés is gyakran felbukkan, pedig 1994-ben a zártkerti kategóriát hivatalosan megszüntették, vagyis a külterületekhez sorolták. Ennek a kategóriának a megértéséhez jó, ha van némi háttérinformációnk, mert az évek során sok változáson ment keresztül. Ugyanis régen zártkerti ingatlanok közé tartoztak a belterületen vagy külterületen elhelyezkedő kis szőlők és gyümölcsösök, hétvégi vagy kiskerti hobbi telkek. Jelen állás szerint a Földforgalmi törvény igencsak szigorúan határozza meg, mire használható az ingatlant, illetve az is korlátozva van, hogyan adhatja azt el a tulajdonos.
Másik gyakran használt kifejezés a kivett, amely azt jelenti, hogy az adott ingatlanon, vagy az ingatlan egy meghatározott részén művelés nem folyik, mivel ott vagy épület áll, vagy fog állni, esetleg udvarként van vagy lesz használva. Telekvásárlás előtt fontos megemlíteni, hogy a telek belterületbe vonása vagy a már belterületi ingatlan művelésből történő kivonása időigényes és költséges eljárás. Ha ez nem okoz problémát, akkor is ajánlatos az önkormányzatnál vagy a földhivatalnál előzetesen eljárni és minden információt beszerezni, hogy tisztában legyünk a folyamattal és azzal milyen dokumentációkra van szükségünk.
Miután külterület - például termőföld - belterületbe vonását csakis az önkormányzat terjesztheti elő, így első lépésként a telket egy önkormányzati rendelettel, a rendezési terv módosításával belterületbe kell nyilváníttatni. A termőföldet más célra hasznosítani csak az ingatlanügyi hatóság engedélyével lehet, amely a településfejlesztés megvalósításától függően vonhatók a belterületbe. Második lépésként be kell fizetni a földvédelmi járulékot az önkormányzatnak.
Az első és legfontosabb szempont egy eladó telek esetében: az értékállóság. Az értékállóságot pedig rengeteg tényező befolyásolja, de kétségkívül a legfontosabb: a lokáció. A lokációnál pedig figyelembe vesszük a megközelíthetőséget és az elhelyezkedést. A környékre váró fejlesztések is azon szempontok közé tartoznak, amelyek könnyedén megkétszerezhetik az ingatlan vagy a telek értékét.
Használt lakásvásárlásnál a tulajdoni lap ellenőrzése talán az egyik legfontosabb lépés.
Helyi szabályozás és beépíthetőség
Helyi építési szabályzat: Ez a dokumentum határozza meg az adott település közigazgatási területén megvalósuló telekalakításra, építési tevékenységre vonatkozó helyi szabályokat. Beépíthetőségi %: A belterületi telkek döntő többsége legalább 30%-os beépíthetőséggel rendelkezik, ami azt jelenti, hogy egy bruttó 150 m2 alapterületű ház esetében minimum 500 m2 területre van szükség.
Azonban nem mindegy, hogy ennek a területnek milyen talajmechanikai tulajdonságai vannak, mivel ez fogja meghatározni a felépíteni kívánt ház megfelelő alapozási módszerét. Attól függően, hogy a telek a település közigazgatási határán belül vagy kívül helyezkedik el, belterületi vagy külterületi ingatlanról beszélünk. Az ingatlan tulajdoni lapja ezt minden esetben kötelezően tartalmazza.
Alapvetően a belterületen helyezkednek el a lakóingatlanok, míg a település külterületén jellemzően a termelő mezőgazdasági és ipari célú ingatlanok találhatók. Minden esetben az adott település önkormányzati rendelete fogja meghatározni, hogy a belterületen belül melyik területrész milyen övezeti besorolású (például lakóövezet vagy kereskedelmi övezet) és azt is, hogy az OTÉK-en kívül milyen speciális szabályok alapján lehet az adott ingatlanra építeni.
Régen zártkertnek nevezték azokat a földterületeket, amelyek akár a belterületen, akár a külterületen helyezkedtek el és funkciójuk szerint kis szőlők, gyümölcsösök voltak és hétvégi, vagy kiskerti hobbi telkekként használták őket. Nézzünk meg egy konkrét példát: külterületi, gyümölcsös művelési ágban nyilvántartott ingatlant vásárolhatunk. Mindenekelőtt szükség lesz arra, hogy a telket az önkormányzat rendelettel belterületbe vonja. A termőföldet más célra hasznosítani csak az ingatlanügyi hatóság engedélyével lehet. Az engedélyt előzetesen kell beszerezni a termőföld iránti igénybevésének megkezdése előtt.
A belterületbe vonással együtt az érintett ingatlancsoportot egy vagy több övezetbe is sorolják. Az OTÉK kitér a miértre és hogyanra, mikor érdemes bontani, és milyen tervdokumentáció szükséges. A bontás során a felsorolt dokumentációk és tervek fajtái döntőek a biztonságos és jogszerű kivitelezéshez.
Bontás és építési engedélyek
A bontás a nem teherhordó elemek bontásánál egyszerűbb feladat, engedély nélkül is elvégezhető, míg a teherhordó elemek bontása összetettebb és szakember irányítását igényli. A bontás jogi keretei szerint, ha nem szabadonálló családi házról van szó, építési engedélyt kell kérni a nagyobb szerkezeti átalakításokhoz, beleértve a bontást is.
Ha új épületet tervez, a bontási terv az új épületre vonatkozó teljes projektdokumentáció részét képezi. Az egyszerű vagy ideiglenes építmények bontásához vagy a ház karbantartásához nincs szükség építési engedélyre. A bontási engedélyezési tervdokumentáció részletei a 312/2012. (XI. 8.) Korm. rendelet szerint alakulnak.
Minden olyan esetben, amikor szabadon álló családi házat bontunk, nem kell terveztetni a beruházást, korlátozások nélkül lehet bontani. Az építési engedélyezési tervnek része lehet a bontási tervfejezet is.
Ha új épületet terveztetünk, csak egyszer kell a hatósághoz fordulnunk, és két határozatot kapunk: egy a bontásról, egy pedig az építésről. A bontási terv és a kivitelezéshez szükséges dokumentáció részletesen meg kell legyen adva a tervrajzokon, amelyeken a bontandó elemeket egyértelműen meg kell jelölni.
A bontási munkákhoz szükséges hulladékgazdálkodási tervet és a hulladék mennyiségének feltüntetését is részletezni kell. A bunkolási és bontási hulladékot anyagfajtánként és mennyiség szerint osztályozva kell táblázatba rendezni.
A projektfeladat a meglévő állapot leírását, a bontási folyamat leírását, az előkészítő munkák leírását, a biztonsági technikák leírását foglalja magában. A fő feladat a teljes vagy részleges és biztonságos lebontás, és a terveket ennek megfelelően kell kidolgozni.
A bontás legfontosabb méretarányai: az alaprajz 1:500, a metszetrajzok 1:100, míg részletes ábrázolások 1:50 vagy 1:20 arányúak lehetnek. A főtervnek a teljes telket tartalmaznia kell, és minden bontandó elemet világosan ki kell jelölni különböző színnel.
Fontos, hogy a bontási területet a hulladék ideiglenes tárolására a lehetőség szerint a telek területén biztosítsuk. Az újrahasznosítható anyagokat értékesíteni vagy újrahasznosításra felhasználni lehet, míg a hulladékot kijelölt hulladéklerakóba kell szállítani.
A bontás potenciálisan veszélyes művelet, amely nagy körültekintést és biztonságot igényel. A biztonságot a bontási folyamat során használt berendezések és a bontási terület helyes rendezése biztosítja. A környező építmények védelme különösen fontos.
A műszaki leírások kitérnek az építőipari gépekre és berendezésekre, amelyek a bontáshoz és hulladékszállításhoz lesznek használva. Ezeknek meg kell felelniük a biztonsági követelményeknek, és tesztelni kell a biztonságos használhatóságukat.
A bontás következményei és költségek
A bontási munkák a legveszélyesebb és legnagyobb kihívást jelentő ágazataik közé tartoznak, de a költségek általában nem haladják meg a néhány százezer forintot. Az épületek bontási költségei természetesen a mérettől és az anyagtól függnek. Egy átlagos, körülbelül 120 m2-es téglából épült ház bontási költsége körülbelül 3 millió forint lehet. Ha a lebontott elemek újrahasznosíthatóak (például fa, acél, alumínium), akkor ezek értékesíthetők vagy újrahasznosíthatók.
Javasolt helyi cégeket választani, mert általában nincs várható kiszállási díj, és a helyi tapasztalatokkal gyorsabban lehet haladni a bontási munkákkal. Mindezek alapján a bontás összköltség és a kivitelezés költségei egyedi projekttől függően alakulnak.
tags: #lakohaz #lebontasa #atminositese #epitesi #telekke