A Magdolna Negyed Homlokzatmegújítása: A Dzsentrifikáció és a Városrehabilitáció Keresztútján
A Magdolna negyed és az Orczy negyed Budapest olyan részei, amelyek kimaradnak az átlagos turista útvonalából, és nem feltétlenül a romantikus séták színhelyei, hacsak nem épp hazaindulóban vannak az arra járók. Húsz évvel ezelőtt a fő probléma a szegregátumok kialakulásának megakadályozása volt, ma pedig a dzsentrifikáció jelenségével kell szembenézni. Öt év múlva talán fel sem ismerjük majd a környéket, annyira átalakulhat.
Pionírok és Maradók: Demográfiai Változások és Társadalmi Átalakulás
Jenő, a Kálvária utcában körbenézve, így fogalmaz: „Húsz éve mondják, hogy ezt elbontják, azt meg felújítják - azóta se történt semmi.” Ez persze nem teljesen igaz, hiszen az utcában több öreg házat is ledózeroltak. A Google utcanézetében tíz évvel ezelőtti állapotokat összevetve a mával, drasztikus változás rajzolódik ki. Az utca egyik oldalán földszintes, lepusztult, öreg házak álltak, míg a másikon magas bérházak és hozzájuk igazodó, legfeljebb húszéves épületek sorakoztak, kiegészülve egy, a gazdasági válságban megroppant beruházás torzójával. Ma ugyanezen a helyszínen két-három, komplett beruházásra alkalmas üres telek várja a befektetőket, a saroktelken pedig új társasház keresi tulajdonosait. Jenő reménye szerint mindegy, mi lesz, csak „a nem idén barnultak” maradhassanak. Kérdésemre, hogy sok roma távozott-e a környékről, bólogat.
Nehéz megmondani, mi a valóság és mi az, amit a tapasztalataink alapján annak gondolunk. A népszámlálási adatok valóban jelentős csökkenést mutatnak a romák lélekszámát illetően a kerületben, ám ez nagyrészt annak tudható be, hogy sokan nem jelölték be a megfelelő rubrikát a kérdőíven, így valós elvándorlási adatok nem ismertek. A teljes lakosságszám drasztikus csökkenése azonban minden korcsoportban szinte mindenhol megfigyelhető. Józsefvárosban 2001-ben majdnem 82 ezren laktak, míg a 2022-es adatok szerint már csak 70 ezren, ami 15 százalékos csökkenést jelent.
Ehhez képest a 30-49 év közöttiek száma emelkedett, húsz év alatt 2 százalékkal. Bár elsőre ez a minimális növekmény nem tűnik jelentősnek, figyelembe véve, hogy egész Budapest lakossága csökkent, és Józsefvárosé drasztikusan, már ez a csekély emelkedés is figyelemre méltó. Ha ennek hátterében a CSOK támogatást keresnénk, akkor tévúton járnánk, hiszen ahhoz gyerekek is kellenének, márpedig a 15 év alattiak száma csaknem a felére csökkent két évtized alatt.
Berényi B. Eszter szociológus kutatásai szerint a fiatal felnőttek beköltözése kapcsán felülreprezentáltak a diplomások. A dzsentrifikációról szóló vizsgálatában Berényi több városrészt is elemzett, köztük a Magdolna negyedet is. Adatai szerint az 1990 előtt ideköltöző 30 év alattiaknak kevesebb, mint 10 százaléka volt diplomás, míg a 2000 után beköltözők közül majdnem minden negyedik rendelkezett felsőfokú végzettséggel.
A tankönyvek szerint a dzsentrifikáció pontosan ezt jelenti: a kissé vagy egészen lepattant környékre, az öreg, korszerűtlen, de legalább olcsó házakba és lakásokba olyan fizetőképes huszonévesek és harmincasok költöznek, akiknek elsődleges szempont a belváros közelsége és a kedvező árú lakhatás, a többit pedig maguk alakítják ki. Ők a „pionírok”. Ha ez a kör, az új beköltözők száma kellőképpen megnő, akkor követik őket a „dzsentrik” - ez a fogalom már nem azonos a mikszáthi szóhasználattal -, megjelennek a divatos kávézók, tésztázók, levesezők és egyéb, a „hipster” kultúrához elengedhetetlen szolgáltatók. A környék lassan menővé válik, a lakásárak emelkednek. A régi lakók pedig elköltöznek, mert számukra egyre kevésbé lesz finanszírozható a környékbeli élet, és egyre kevésbé lesz komfortos a környezet. Európa és az Egyesült Államok nagyvárosaiban ez komoly társadalmi feszültséget is okoz, hiszen hová is mehetnének azok, akik már nem tudják megfizetni a helyi árakat? A város szélére, zártkertekbe, falura.
Józsefvárosban ez a jelenség még nem tapasztalható, hiszen a lakosság eleve elvándorolt innen - a belső kerületek kiürülése is nemzetközi trend -, vagyis az új lakók még nem szorítottak ki senkit. Egyelőre. Azonban ahogy a fejlesztések alakulnak, ez a helyzet hamarosan megváltozhat. Fogynak a régi, szakadt, romos házak, és szaporodnak a máshogyan csúnya, új épületek. Egyes házak már tízévesek, mások újak, vagy épp most épülnek. Nem minden projekt valósul azonban meg: a Dankó utcában Iványi Gáborék hajléktalanellátójával szemben valószínűleg áll az építkezés, jó ideje ugyanolyan csupaszok a falak és üresek az ablakkeretek. Pár házszámmal arrébb viszont gőzerővel folyik egy 112 lakásos beruházás, szemben vele pedig egy kisebb. Viszonylag új projekt az Illés utcában a már elkészült Cordia-tömb több mint száz lakással, emellett átadás előtt áll a Kőris utca és a Kálvária utca sarkán egy társasház, a Kőris utca elején pedig már elkészült egy nagy, soklakásos projekt. Sétatávon belül majdnem 700 lakás készült el az elmúlt egy-két évben, vagy fog elkészülni egy-két éven belül. Ez legalább ezer új lakót vagy bérlőt jelent; óriási változás ez egy olyan kis területen, amelyet szűk fél óra alatt be lehet sétálni.
Jövő a Kanyarban: Ács helyett Hobbikertész
Ha a Kőris utca és a Kálvária utca sarkán megállunk és körbenézünk, lényegében mindent láthatunk abból, ami a környéken a dzsentrifikáció fogalomkörében zajlik. Két új blokk között, a sarkon áll egy kétszintes épület. A ház a 19. század második felében épülhetett, homlokzatán ács vagy asztalos céh cégére van kifaragva, a körző és a vonalzó jól kivehető, alattuk a gyalu épphogy látszik. A ház sarkát levágta a tervező, talán azért, hogy ne legyen olyan szigorú az utcakép: így az utcasarkon is lett egy külön bejárat és emeleti erkély. Valaha csodálatos épület volt, díszítéssel az ablakok körül, a világosbarna téglák végigfutottak a falakon. Ma azonban ez az omladozó homlokzatú épület szakadt kis csúfságnak tűnik a két hat-hét szintes új és modern lakóház között. Ha néhány százéves ház áll egymás mellett díszes homlokzattal, akkor a szomszédságukban felhúzott modern kocka tűnik rusnyának - itt a helyzet fordított.
A házzal szemben foghíjtelek van, ahol az önkormányzat közösségi kertet alakított ki. A telek le van zárva, de a kerítésen át látszik, hogy a magas ágyásokban szépen nő valami zöld (nem kender). Az egyik ágyás mellett eldobott féldecis szeszesüveg jelzi, hogy még nem minden tökéletes. „Hippitanya, ezt a kerületet a hippik irányítják”, sommázta véleményét egy barátom, szerinte a bizonyíték erre a közösségi kert mellett az is, hogy a kerületben kutyapiszoár is van. A kutyapiszoár egy fél méter magas kőtojás, amelyet az oldalába vizelhetnek a kutyák. A hippiket majd a hipszterek követik, és akkor a kör bezárul, ez a környék is olyan lesz, mint a többi hasonló városrész: pödört bajusz és vegán kapucsínó. Kettőt pislogunk, és eltűnik minden, amiért érdemes egyáltalán végigmenni ezeken az utcákon.
A dolog azonban nem ennyire egyszerű. Nem ilyen gyors és gördülékeny a folyamat. A dzsentrifikált városrészhez például nem csak városi veteményes és kutyafuttató (pisiltető) kell. Hanem például kocsma. Vagy legalább kávézó, pékség. És megállíthatatlan fejlődés. Ez a fejlődés azonban még elég törékeny - jól mutatják ezt a félbemaradt beruházások, vagy az évekkel ezelőtt hiába kifüggesztett hirdetések eladó társasházi telkekről.
Kocsma, kávézó, pékség nincs a környéken. Ahhoz vagy az Orczy útig kell menni, vagy vissza a Baross utcához. Egyetlen egységet találtam nyitva ezen a részen: a Csendes Söröző-Borozó évtizedek óta működik. „Korábban késdobáló volt, de aztán felújították, és azóta kicserélődött a vendégkör”, mondja Katalin, aki másfél éve dolgozik itt. Nem volt erre sok kocsma korábban sem, de a Covid-járvány után az összes többi bezárt. Megvan a fix vendégkör, de persze lehetnének többen is. Amikor a kávénkat kortyolgatjuk, ketten ülnek a kis pincehelyiségben, egy idősebb pár. Régimódi hely, faburkolattal, művirággal, magas bárpulttal, mütyürökkel és hűtőmágnesekkel, amelyek közül kikandikál néhány mosolygós Kocsis Máté, talán a régi idők emlékére. Politizálás nincs itt, mondja Katalin, nem is jó az. Meg aztán amíg az ember nem változik, nem takarít el a kutyája után, nem szedi össze a szemetet, addig nem is lesz itt semmi változás. Új vendégek nemigen vannak, néhány egyetemista, akik az interneten rákerestek a Csendesre. Jó lenne, ha több fiatal jönne.
ARMAGEDDON 🪖 Indul a NOVA 7. fejezete!
Hasznosítani, de Hogyan? A Városfejlesztés Kihívásai
Inkább tíz-húsz év, mondja Rádai Dániel, Józsefváros alpolgármestere arra, hogy mikorra alakulhat át a Magdolna negyed vagy az Orczy negyed. A lehetőségek elvben adottak, a kerületben sok foghíjtelket be lehetne építeni, de nem tolonganak az érdeklődők a beruházási tervekkel.
Nem az építési beruházások virágkorát éljük: a KSH adatai szerint tavaly Budapesten 194 háromlakásosnál nagyobb társasházra kértek építési engedélyt, összesen 6886 lakásra. A nagy kerületek, mint például a XI. és a XIII., viszik a prímet. Tavalyelőtt ez a szám valamivel több mint 12 ezer volt 296 projekt révén, a pandémia éveiben pedig nem érte el a 4, illetve 5 ezret a létesítendő lakások száma. 2019 viszonylag jó év volt, akkor 306 projektben több mint 11 ezer lakásra kértek építési engedélyt.
Az engedélyek számából lehet következtetni arra, hogy az elkövetkező években hány lakást fognak építeni és átadni: ezek szerint nem sokat. Beszédes, hogy 2022-ben országszerte több mint 30 ezer lakásberuházást halasztottak el a már engedéllyel rendelkező vállalkozók - ez sokszorosa a korábbi évek adatainak.
Mindez azt jelenti, hogy hiába van tele foghíjtelkekkel Józsefváros, ez nem garantálja az építkezéseket. Amit elkezdtek, azt befejezik, de újabbak nemigen lesznek egyelőre. Az önkormányzat maga is árul telkeket, van, amelyikért évek óta nem jelentkezik senki, mondja Rádai. Emellett a lakásgazdálkodási terv részeként a kerület tulajdonában álló több bérház eladását vagy bontását tervezik. Középtávon 14, hosszú távon 12 bérházat tart nyilván jelenleg bontandóként a kerület, ezek legtöbbje a Magdolna és az Orczy negyedben található. A lakott lakások kiürítése folyamatos, de siettetni ezt nem lehet. Nem az a cél, mint a Hős utcai házak kiürítésénél, hogy mindegy, csak menjenek el a lakók, hanem az, hogy a kiköltözők számára az önkormányzat más lakást tudjon biztosítani. Néhány száz lakásról van szó. A bontandó házak lakói örülnek, hogy jobb körülmények közé kerülhetnek, bár a költözés nem mindig egyszerű, mondja Kerékgyártó Anna Írisz, a kerületi vagyongazdálkodási iroda vezetője.
Néhány bérházat 2022-ben és tavaly eladott az önkormányzat, a 2022-ben eladottak mind üresek voltak. A bevételt a kerületi szociális célú lakhatási beruházásokra, fejlesztésekre fordítják, vagyis a pénzt visszaforgatják, nem működésre költik. A 2022-ben értékesített nyolc telekből hetet a Semmelweis Egyetem vásárolt meg a Kőris, a Kálvária és a Dugonics utcákban: lényegében az ezen utcák határolta területről van szó. Itt az egyetem Egészségipari-Biotechnológiai Science Parkot hoz majd létre, azaz jelentősen megváltozik a mostani utcakép, és persze a közösség is.
A még álló házak földszintesek vagy legfeljebb kétszintesek, ablakaik több helyen OSB-lappal vannak lezárva, kívülről is szörnyű látványt nyújtanak. Vaskapuikat lakat zárja le, a házszámot színes festékkel, hevenyészve rajzolták fel. Ezek az utcák és épületek nem szépek, de Józsefvárosnak e része épp ezek miatt az alacsony házak miatt sajátos és jellegzetes. Akár szép is lehetne. Ám ahogy megjelennek az új, modern és magas házak, úgy válnak ezek az öreg épületek egyre inkább feleslegessé és ocsmánnyá. Megőrizhetők-e vajon? Sokszor csak úgy, ha valamilyen funkcióváltás következik be, mondja Kerékgyártó Anna. Az önkormányzat több földszintes, kevés lakásos bérház esetében fontolgatja, hogy bontás helyett valamilyen másik funkciót kellene találni, például valamilyen intézményt telepíteni oda. Vagy vendéglátóipari egység lesz belőle, már ha van értelme az adott környezetben. Persze, akkor is felmerül, hogy mennyibe is kerül a felújítás.
A gond leginkább az, hogy mennyibe kerül és megéri-e. Nem feltétlenül megoldás, ha a kerület nem engedi a bontást a városképvédelemre hivatkozva. A kerületi főépítész javasolhatja, hogy egy-egy épület vagy homlokzat védett legyen, ne lehessen elbontani, de ez vagy jól sül el, vagy rosszul. „Van olyan homlokzat, amely védett, emiatt húsz éve hozzá se nyúl senki, mert nem éri meg”, mondja Barta Ferenc főépítész. Minden megoldható, így az is, hogy a megóvott homlokzat mögé egy teljesen modern épületet húznak fel, nem ez a gond. Hanem hogy ez mekkora költség. Egy átlag beruházó inkább keres egy olyan épületet, amelyet lebonthat. Talán egyedül a szállodák érdekeltek abban, hogy egy-egy homlokzat megmaradjon, és visszakapja régi szépségét.
Nem lehet és nem is érdemes minden házat megőrizni olyannak, amilyen száz éve volt. A város változik, ahogyan a lakosság igényei is változnak. A Magdolna negyed homlokzatmegújítása tehát nem csupán építészeti kérdés, hanem komplex társadalmi és gazdasági kihívás is, amelynek megoldása a város jövőjét formálja. A múlt értékeinek megőrzése és a jövő igényeinek kielégítése közötti egyensúly megtalálása kulcsfontosságú a negyed fenntartható fejlődése szempontjából.
tags: #magdolna #negyed #homlokzat #megujita