5 afa epites alanyi mentes: alapos áttekintés a magyar áfakulcsokról és alkalmazásukról

Az alábbi tájékoztató a magyar ÁFA kulcsok és a hozzájuk kapcsolódó alanyi mentességek, tárgyi mentességek és külföldi/határon átívelő ügyletek összefüggéseit foglalja össze a NAV dokumentációja és 119. általános kulcsok szövegezése alapján.

Az általános forgalmi adó (ÁFA) kulcsok alapfelosztása

A forgalmi adó rendszere különböző kulcsokat és mentességeket sorol fel:

5% - általános, kedvezményes adómérték az ingatlanépítés és egyes lakásértékesítések körében (folyamatosan frissítve, a 2026-2027 közti átmeneti rendelkezések figyelembevételével).
18% - általános áfakulcs legtöbb termékértékesítésre és szolgáltatásnyújtásra.
27% - bizonyos esetekben alkalmazott magasabb áfakulcs (például nem kedvezményes, összetett vagy nem visszaigényelhető ügyletekre).
Adómentes és tárgyi adómentes kulcsok (MAA, TAM, KBA, EAM, NAM) - közérdekű tevékenységek és nemzetközi ügyletek speciális esetei.
ÁFA tárgyi hatályán kívüli kulcsok (ÁTK, THK, EUFAD, EUE, HO, TEHK, TAHK és a kapcsolódó különbözetes viszonyok) - olyan ügyletek, amelyekre a 2-3. § szerinti szabályozás nem terjed ki.

Az ÁFA törvény 2007 óta és a módosításokkal mindig az adott ügyletek jellegétől függően határozza meg, hogy melyik kulcs alkalmazandó. A kulcsok közti választást a jogszabályi feltételek és a teljesítés helye határozza meg.

Alanyi mentesség (AAM) - ki választhatja? és mik az értékhatárok?

Az alanyi adómentesség abban az esetben választható, ha az adóalany összes termékértékesítése és szolgáltatásnyújtása éves szinten nem halad meg egy meghatározott felső értékhatárt (2019-ig 12 000 000 forintnak megfelelő összeg). Csak olyan adóalany vevő felé lehet, aki alanyi mentességet választott, és még az értékhatáron belül van. Külföldi adószámos adóalany vevő esetén ezt a kulcsot nem lehet alkalmazni; ilyenkor az ÁTK területi hatályon kívüli kulcs kerül alkalmazásra, és a vevő közösségi adószáma is kötelező.

Tárgyi adómentesség (TAM) - közérdekű és speciális tevékenységek

A TAM a tevékenység közérdekű vagy sajátos jellegére tekintettel adómentes. Ilyen például oktatás, postai szolgáltatás, betegápolás és általános egészségügyi tevékenységek. A tárgyi adómentesség alá tartozó értékesítések és szolgáltatások után nem kell ÁFÁ-t fizetni.

Közösségen belüli termékértékesítés (KBA) és adómentesség EU-n belül

A KBA az Európai Unión belüli értékesítésekre vonatkozik, ahol a vevő is közösségi adószámos cég, és a fuvarozás Magyarországon kívülre történik vagy közösségi szállítás zajlik. A vevő közösségi adószáma kötelező. Amennyiben szolgáltatásértékesítés történik és a teljesítés helye más, mint a termékértékesítésé, az ÁTK kerülhet alkalmazásra.

Adómentes termékexport harmadik országba (EUKT) és NAM

A termékexport adómentes lehet harmadik országba történő értékesítés esetén. Az EU-n kívüli adóalanyoknak és magánszemélyeknek ezt a mentességet lehet élni. NAM az adómentesség egyéb nemzetközi ügyletekhez tartozó eseteit foglalja magába (pl. közvetítői tevékenységek vagy nemzetközi forgalom kapcsolódó tevékenységei).

ÁFA törvényen kívüli kulcsok (ÁTHK)

Az ÁTHK-k közé tartozik például az ÁFA tárgyi hatályán kívüli ügylet, a fordított adózás (FOA), és más speciális ügyletek, amelyeknél a teljesítés helye és szereplők határozzák meg, hogy ki fizeti meg az adót és ki viseli az adólevonási jogot. Ilyenek például a kártérítés, közhatalmú tevékenységek, igazságügyi költségátalányok és egyéb adómentes ügylet esetek.

Építőipari fordított adózás és roll-out a gyakorlatban

2023-tól bővült az építési-szerelési munkák fordított adózásának köre: a rendeltetés megváltoztatására irányuló építési munka is fordított adózású lehet, ha a tevékenységhez hatósági engedély vagy bejelentés kötődik. 2024-től pontosították a nyilatkozattételi szabályokat: a kör csak a felhívott tevékenységekhez kötött, és a nyilatkozat tehető a szolgáltatásnyújtót terhelő kötelezettség alapján.

Ingatlanok áfafizetési szabályai és 5% lakásáfa

2025. január 1-jétől két évig meghosszabbodik az 5%-os áfakulcs alkalmazhatósága az új lakásokra, a méretkorlátok pedig: többlakásos lakóingatlanok esetén összes hasznos alapterület 150 m² alatt, egylakásos lakóingatlanok esetén 300 m² alatt. A kedvezményes 5% az 5% visszaigényléssel együtt is érinti a CSOK-hoz kapcsolódó projektek néhány elemét. A kivezetés 2027. január 1-jével lép életbe, azonban átmeneti szabályok szerint az 5%-os ÁFA a 2026.12.31-ig jóváírt előlegekre és a 2024-2026 közötti építési időszakban teljesített ügyletekre is alkalmazható lehet, ha a feltételek teljesülnek.

A rozsdaövezetben lévő akcióterületeken az 5% továbbra is fent marad a jogszabály szerinti feltételek teljesülése esetén.

Szószedet röviden

Rendeltetésváltozás (funkcióváltás): az ingatlan rendeltetésének megváltozása; ha 2 éven belül értékesítik, újnak minősül és adózása lehetővé teszi az alanyi mentesség elkerülését.
Albetét: önálló rendeltetési egység az ingatlanon belül; albetétszám változása új ügyletté teheti az ingatlant.
Fordított adózás: a vevő viseli az adó fizetését a meghatározott körben.
Különbözet szerinti adózás (K.AFA): használt ingóságok, műalkotások, régiségek adózása eltérő módon.
Sorozatjellegű értékesítés: új ingatlanok egymást követő értékesítése, adóalanyiság létrejötte.

GYIK röviden

Mikor számít az ingatlan „újnak”?
Új ingatlan esetén választható-e tárgyi adómentesség?
Be- és kiszállítás hogyan érinti a 5% vs 27% közötti döntést?
30-60-90 napos határidők és az engedélyek/belépés időpontjai hogyan befolyásolják a kedvezmények érvényesítését?

Az előírt szabályok részletesen kezelik a 2 év belső határidőket, az 5%-os kedvezmény alkalmazásának feltételeit és a 27%-os visszaigénylés lehetőségeit, beleértve a CSOK-hoz kapcsolódó visszatérítés szabályait is. A gyakorlati döntéseknél mindig érdemes a teljes projekt költségvetését és a banki közvetítéssel nyújtott visszaigénylési lehetőségeket figyelembe venni.

AZ ÁFA FIX KULCSÚ RENDSZERÉNEK ISMERTETÉSE (ALAPOK)!

tags: #5 #afa #epites #alanyi #mentes