Az építés alatt álló lakás eladása: Tudnivalók és stratégiai lépések
Az ingatlanpiac dinamikus világa számos lehetőséget és kihívást tartogat mind az eladók, mind a vevők számára. Különösen igaz ez az építés alatt álló lakások esetében, ahol a vételár meghatározása, az eladás ütemezése és a kapcsolódó jogi, pénzügyi kérdések komplexitása különös figyelmet igényel. Ez a cikk átfogó útmutatót nyújt azoknak, akik épülőfélben lévő ingatlanukat kívánják értékesíteni, a piaci ár meghatározásától a sikeres adásvétel lezárásáig.
Az ingatlan piaci értékének meghatározása: Az Achilles-sarok
Az egyik legfontosabb kérdés egy ingatlan eladása során annak piaci értéke. Ha tisztában vagyunk az ingatlanunk valós értékével, akkor megalapozottan tudjuk meghatározni az eladási árat, és tudjuk, milyen ajánlatokat érdemes elfogadnunk. Az ingatlan értékesítésének sikeressége nagymértékben függ attól, mennyire jól sikerült meghatározni a lakás aktuális piaci árát.
A piaci ár meghatározására többféle módszer létezik. Az egyik legbiztosabb, bár költségesebb megoldás egy hivatalos ingatlan értékbecslés megrendelése. Egy tapasztalt értékbecslő, aki széleskörű adatbázissal rendelkezik az eladott ingatlanokról, és kellő szakértelemmel bír, 45 000 forint körüli összegért (egy átlagos budapesti ingatlan esetén 2024-ben) készíthet egy reális becslést. Egy ilyen hivatalos értékbecslés 1-3 hónapig tekinthető relevánsnak, a piaci viszonyoktól függően.
Alternatívaként magunk is felmérhetjük a piacot. Ez magában foglalja a hasonló ingatlanok jelenlegi kínálati árainak vizsgálatát, azok paramétereinek súlyozását és átlagolását, figyelembe véve az aktuális piaci alku mértékét. Ezt a módszert kiegészíthetjük a közelmúltban eladott környékbeli ingatlanok eladási áraival, de fontos, hogy önmagában az eladási ár nem elegendő. Szükséges információ az ingatlan állapota, elhelyezkedése, tájolása, az eladás dátuma és egyéb tényezők is. A reális értékbecslés tehát nem egy 10 perces feladat, és sok ponton el lehet hibázni.
Az eladás menetét befolyásoló tényezők
Az ingatlan értékesítésének folyamata öt kulcsfontosságú tényező által befolyásolható, amelyek alapvetően meghatározzák, mennyi idő alatt és milyen eredménnyel zárulhat a lakás eladása:
- Az aktuális piaci ár pontos meghatározása: Ahogy fentebb részleteztük, ez az eladás sikerének egyik legkritikusabb pontja.
- Az ingatlan hirdetési árába beépített alku mértéke: A túl magasra belőtt ár és a jelentős alku elriasztó lehet a vevők számára.
- A jelenlegi piaci helyzet: Keresleti, kínálati vagy pangó piac befolyásolja az eladás sebességét és feltételeit.
- Az ingatlan vonzóvá tétele a hirdetésekben: Az első benyomás rendkívül fontos, a minőségi fotók és alaprajz elengedhetetlenek.
- Az ingatlan keresettsége: Egy frissen felújított vagy azonnal birtokba vehető ingatlan vonzóbb lehet, mint egy felújítást igénylő.
Először eladni vagy venni? A dilemmák feloldása
Az ingatlan eladás és vétel egyidejű intézése során gyakran felmerül a kérdés: vajon az ingatlan eladást vagy a vételt indítsam hamarabb? A válasz mindig az aktuális piaci viszonyok ismeretében adható meg.
Erős túlkínálati piacon, ahol sok az eladó lakás és kevés a vevő, mindenképpen az eladást célszerű először elindítani. Egy ilyen piacon nehezebb eladni, mint vásárolni. Miután találtunk egy jó vevőt és adásvételi szerződést kötöttünk, hozzáláthatunk a könnyebbik feladathoz, az új ingatlan kereséséhez. Családi ház vásárlásakor azonban sokkal körültekintőbben kell eljárni, mint lakás vásárlásakor, hiszen lényegesen több műszaki szempontot kell figyelembe venni.
Fordított esetben, erős keresleti piacon, ahol jóval több a vevő, mint az eladó ingatlan, sokkal fontosabb először megtalálni azt az ingatlant, ahová tovább szeretnénk költözni.
Az ingatlan értékesítésének fázisai és stratégiai lépések
Egy család életében a költözés oka legtöbbször valamilyen élethelyzetből fakad (pl. nagyobb lakóterületre van szükség, közelebb szeretnének költözni a nagyszülőkhöz). Ha lakásból költözünk családi házba, a következő stratégiai lépések javasoltak:
- Piaci felmérés: Először fel kell mérni, létezik-e a piacon olyan ingatlan, amely nagyjából eleget tesz az igényeinknek.
- Saját ingatlan értékbecslése: Utánajárni, mennyit ér a jelenlegi ingatlanunk.
- Finanszírozási háttér felmérése: Ki kell számolni, mennyi hiányzik az eladásból származó bevételhez a vásárlás és költözés összes költségét levonva. Meg kell vizsgálni, hogy a szükséges összeget hitelből tudjuk-e pótolni, vagyis megfelelünk-e az aktuális hitelfelvételi követelményeknek. Más megoldás is létezhet, például családon belüli segítség.
- Tervezés: A fenti kérdések megválaszolása után, a piaci helyzet függvényében és az "Először eladjak vagy először vegyek?" kérdéskör figyelembevételével hozzáláthatunk a tervezéshez.
Az ingatlan "személyi igazolványa" és a dokumentáció fontossága
Az ingatlan adásvételéhez elengedhetetlen dokumentumok közé tartozik az alaprajz, amely sok olyan információt tartalmaz, ami hatással lehet az adásvételre. Aki egy lakás fűtési költségét papírokkal is tudja igazolni, az mindig hitelesebbnek tűnik.
- január 1-je óta kötelező kellék az adásvételekhez az energetikai tanúsítvány HET-száma. Ezt az eladónak kötelessége biztosítani, és egy 10 évig érvényes dokumentum.
Haszonélvező hozzájáruló nyilatkozata
A haszonélvezettel terhelt ingatlan ugyanúgy forgalomképes, mint egy nélküli ingatlan, de a tapasztalat azt mutatja, hogy szinte senki nem akar ilyen joggal terhelt ingatlant vásárolni. Ha haszonélvezettel terhelt ingatlant szeretnénk eladni vagy venni, nem árt előre egyeztetni arról, hogy a haszonélvező le akar-e mondani a jogáról az adásvételkor.
Mennyi időt vesz igénybe a lakás eladása?
A lakáseladás gyorsasága relatív. A folyamatok megtervezésétől egészen a birtokbaadásig számos feladatot kell figyelembe venni. Gyakori hiba az alulárazás a vásárlás kalkulálásakor (a vágyott cél az olcsón hozzájutás) és a túlárazás az eladáskor (minél többet kapni). Körülbelül a vevők és eladók 90%-a esik bele ebbe a két hibába.
Egy körültekintő eladási ár meghatározás, ami sok keresgéléssel, elemzéssel, összehasonlítással és eladási információk beszerzésével jár, időigényes. Ez akár több napot is igénybe vehet.
A hirdetés: Az első benyomás
Ha megtörtént a piackutatás, indulhat a hirdetés. Ehhez minimálisan fotók és alaprajz, továbbá egy figyelemfelkeltő hirdetési szöveg szükséges. Minőségi képek elkészítése a lakás méretétől függően 2-7 órát vehet igénybe, ha valaki otthonosan mozog a fotózás és utómunka világában. Rutintalan személynek ez ennél több időt is igénybe vehet. Éppen ezért sok az összecsapott hirdetés, ahol nincs alaprajz és a fényképek előnytelenül mutatják be az ingatlant.
Mivel az ingatlan eladás online térben kezdődik, nagy szerep jut az ingatlan eladás oldalak adatbázisában és hirdetési felületein történő megjelenésnek. A vevők itt keresnek leginkább. Egy igényes hirdetéssel jelentősen javíthatók a sikeres ingatlan eladás esélyei.
Az érdeklődők szűrése: Kommunikáció és tapasztalat
Az érdeklődők "szűrése" sokszor az ingatlanosokat is próbára teszi, egy laikust pedig pláne. Amennyiben nincs tapasztalatunk abban, hogy bizonyos élethelyzetekben milyen kommunikációs fordulatokat használnak az emberek, és hogyan lehet kiszűrni a valós és komoly érdeklődőket, akkor az eladásnak ez a része lehet az egyik legfárasztóbb és legidőrablóbb. Ez akár 5-10-szer több időt is igénybe vehet a szükségesnél.
Egy ingatlanbemutató során, ha az odautat, a hazautat és magát a lakásbemutatást vesszük figyelembe, 20 érdeklődő esetén ez akár 16,7 órát is jelenthet. Ezt heteken keresztül szétosztva jelentős időveszteséget okozhat a tulajdonosnak.
Tippek és tanácsok, amiket MINDEN új ingatlanügynöknek tudnia kell
Az ajánlatok kezelése: Izgalom és bizonytalanság
Az ajánlatok érkezése már egy örömtelibb és gyorsabb szakasz lehet, de mindenképpen izgalmakkal teli. Sok kétség merül fel az alku során: vajon túl keményen alkudozunk-e, vajon nem ijesztjük-e el a vevőt? Vagy éppenséggel túl engedékenyek vagyunk, és százezreket, milliókat bukunk emiatt? Vajon minden fontos dolgot megbeszéltünk? Vajon a vevő valóban komoly, vagy csak hiteget? Ha van ügyvéd ismerősünk vagy egy jó ingatlanosunk, aki képviseli az érdekeinket, nyugodtak lehetünk.
Általánosságban elmondható, hogy eladói szemszögből nézve mindegy, melyik vevővel mennyi a papírmunka. Különbség a kifizetési határidőkben lehet. A készpénzes vevők általában gyorsabban tudják mobilizálni a vételárat, és nem kell attól tartani, hogy nem tudják kifizetni a lakást (ellentétben a hiteles vevőkkel). Azonban az a vevő, aki eladott lakásból finanszírozná a lakásunk vételárát, még nem feltétlenül tekinthető készpénzesnek.
Lakáseladás hitellel terhelt ingatlan esetén
A hitellel terhelt lakásokhoz a piac már jórészt hozzá szokott. Kevesen vannak, akik emiatt vetnek el egy jó vételt, így ebből hátrányunk kis eséllyel származhat. Eladáskor ilyen esetben egyetlen extra teendő van: be kell szerezni az aktuális banki tartozásról szóló igazolást.
Ingatlan eladás adózása és költségei
Ingatlan eladásakor a számlával igazolható ingatlanközvetítői költséget el lehet számolni. A lakás eladás költségeihez tartoznak még az esetleges felújítási, tisztasági festési költségek, valamint a bútorozási költségek, ha a lakást bútorokkal együtt kívánjuk értékesíteni.
Az ingatlan eladójának személyi jövedelemadót (SZJA) kell fizetnie, ha az eladott ingatlant öt éven belül szerezte. Ha az ingatlant legalább 5 éve szerezte, vagy a költségei elérik a bevételét, vagy az ügylet adómentes (pl. váláskor a házastárs által megváltott ingatlan), akkor nem kell adót fizetni. Az adóköteles jövedelem 15%-át kell adóként megfizetni. Az ingatlan szerzésének időpontjaként alapvetően azt az időpontot kell figyelembe venni, amikor az ingatlan megszerzéséről szóló érvényes szerződést a földhivatalhoz benyújtották. Öröklés esetén az örökhagyó halálának napja a szerzés időpontja.
A NAV honlapján elérhető "Ingatlanértékesítés" nevű kalkulátor segítséget nyújt a jövedelemszámításhoz. A jövedelmet az adásvételről szóló szerződés földhivatali benyújtása utáni év május 20-áig kell bevallani az SZJA-bevallásban.
Az ingatlan vevőjének illetéket kell fizetnie, ami általában az ingatlan forgalmi értékének 4 százaléka. A NAV állapítja meg az illetékkiszabás alapjául szolgáló forgalmi értéket. Vannak illetékmentességek és kedvezmények, például az egyenesági rokonok, házastársak közötti adásvétel, vagy a cserét pótló vétel kedvezménye. Lakóház építésére alkalmas telek megszerzése is illetékmentes lehet, ha vállaljuk, hogy arra 4 éven belül lakóházat építünk.
Közvetítővel vagy magánúton?
Általánosságban nehéz egyértelműen válaszolni arra, hogy közvetítővel vagy magánúton éri-e meg jobban eladni az ingatlant. A döntés függ a közvetítő kiválasztásától (tapasztalt, megbízható szakértő nagyban segíthet), az időnk értékétől (ha kevés az időnk, érdemes ingatlanossal dolgozni), és attól, mennyire bírjuk a stresszt. Egy tapasztalt ingatlanos rengeteg ügyletet bonyolít le rövidebb idő alatt, mint egy magánszemély élete során, így összehasonlíthatatlan tapasztalattal rendelkezik a piac és a folyamatok ismeretében.
Új építésű lakás adásvétele: Tervezőasztaltól a kulcsátadásig
Az új építésű lakások adásvétele során találkozhatunk az úgynevezett tervezőasztalos lakásvásárlás fogalmával. Ilyenkor még nem épült fel az ingatlan, és az adásvételi szerződést a tervek alapján kötjük meg. A bankok ilyenkor is befogadják a hitelkérelmet, de a hitelfelvétel menete eltér a használatbavételi engedéllyel már rendelkező lakások adásvételének finanszírozásától.
Alapfeltétel a banki finanszírozásnál, hogy a megvásárolni kívánt ingatlan rendelkezzen használatbavételi engedéllyel, és az épület fel legyen tüntetve a tulajdoni lapon és térképmásolaton. Ennek hiányában a bankok nem fogadják el fedezetként az ingatlant.
Két fő jogi megoldás létezik az új építésű ingatlanok értékesítésére:
- A vevő először adásvételi szerződést köt, aztán jöhet az építkezés: Ebben az esetben az adásvétel tárgya a telekingatlan. Ha ez teljesült, az eladó maga vagy az általa kijelölt vállalkozó az építésre már a vevővel köt vállalkozási szerződést. Az építmény elkészülte után a felépítmény tulajdonát is a föld tulajdonosa szerzi meg.
- A vevő először adásvételi ELŐszerződést köt, aztán jöhet az építkezés, majd az adásvétel: Ebben az esetben az eladó maga építteti fel a lakóházat. A vevő egy későbbi időpontban, jellemzően az épület elkészülte után kötött adásvételi szerződéssel szerzi meg a telket és a lakóházat.
Az új építésű ház vagy lakás vásárlásakor az adásvételi szerződés szövege elsődleges fontosságú. Fontos tisztában lenni azzal, hogy milyen építési-adásvételi konstrukcióban állapodtak meg a felek. Egy rosszul megfogalmazott szerződés komoly jogi problémákhoz vezethet, ahogy azt egy konkrét bírósági ügy is illusztrálja, ahol a felek egy előszerződés és egy vállalkozási szerződés kapcsán kerültek perbe. Ebben az esetben a bíróságok a vállalkozási szerződést semmisnek ítélték, mivel az ellentmondott az adásvételi szerződésnek.
Az ingatlan állapota: Jelentés és értelmezés
Az ingatlan állapota meghatározó szempont lehet az adásvétel során. Fontos, hogy tisztában legyünk az állapotok jelentésével, így elkerülhetjük a félreértéseket és megnövelhetjük a sikeres adásvétel esélyét.
- Újszerű: Nem minősül új építésűnek, de korszerű épületben és kiváló állapotban van.
- Felújított: Teljes körű felújításon és/vagy műszaki korszerűsítésen esett át. A hangsúly a megfelelő szigetelésen, modern villamos- és vízvezetékeken, valamint a korszerű fűtési rendszeren van.
- Jó állapotú: A felújított és a jó állapotú kategória között nagy átfedés van, de itt már az esztétikum is szerepet játszik.
- Közepes állapotú: Már nem makulátlan, de még használható és elfogadható állapotban lévő ingatlanok gyűjtőfogalma. Tisztasági festésen túl általában nem igényel felújítást.
- Felújítandó: Itt a felújítást érdemes minél hamarabb elkezdeni.
- Befejezetlen: Építkezés során félbeszakadt folyamat eredménye, az új tulajdonosnak kell befejeznie a munkálatokat.
Fontos, hogy a hirdetésben valós ingatlanállapot szerepeljen.
Összegzés
Az építés alatt álló lakások eladása összetett folyamat, amely alapos felkészültséget és stratégiai gondolkodást igényel. A piaci ár pontos meghatározása, a megfelelő dokumentáció biztosítása, a jogi és pénzügyi kérdések rendezése, valamint a vevőkkel való hatékony kommunikáció mind elengedhetetlenek a sikeres értékesítéshez. Akár magánúton, akár ingatlanos segítségével vágunk bele, a tájékozottság és a körültekintés kulcsfontosságú.
tags: #elado #epites #alatt #allo #lakasok