Ingatlan Adásvételi Szerződés: Előleg, Foglaló és Az Elállás Jogi Következményei

Az ingatlan adásvételi szerződés megkötése jelentős jogi és pénzügyi kötelezettséget ró mind az eladóra, mind a vevőre. Bár a szerződés célja a tulajdonjog átruházása és a vételár kifizetése, előfordulhatnak olyan helyzetek, amikor az egyik fél jogszerűen szeretné megszüntetni a megállapodást. Különösen fontos tisztában lenni az előleg és a foglaló fogalmával, valamint az elállás következményeivel, hogy elkerülhessük a későbbi jogvitákat.

Mi a különbség az előleg és a foglaló között?

Az ingatlan adásvétele során gyakran felmerül a kérdés, hogy mi a különbség az előleg és a foglaló között, és mikor melyiket érdemes használni. Mindkettő a vételár részét képezi, és pénzmozgással jár az eladó és a vevő között, azonban eltérő jogi funkcióval bírnak.

Az előleg

Az előleg a vételár egy részét képezi, amelyet a vevő a szerződéskötéskor fizet az eladónak. Az előleg a vételárba beszámít a szerződés teljesítésekor. Ha a szerződés meghiúsul, az előleg mindig visszajár a vevőnek, függetlenül attól, hogy a szerződés milyen okból hiúsult meg. Az előleg szerződéssel, vagy előszerződéssel adható, vételi szándéknyilatkozattal nem. Az előleg tulajdonképpen egy előre kifizetett vételárrész. Ha a szerződés meghiúsul, az eladó csupán visszaadja azt az összeget, amit kapott, és megy tovább.

A foglaló

A foglalóként átadott pénz elsősorban egy biztosíték a szerződés teljesítésére. Ha minden rendben megy, a foglaló is a vételárba számít be, akárcsak az előleg. Azonban, ha a szerződés meghiúsul, a foglaló sorsa attól függ, hogy ki miatt hiúsult meg az ügylet.

• Ha a szerződés a vevő miatt hiúsul meg, akkor a foglaló elveszik, azaz az eladó megtarthatja azt. Ez tekinthető egyfajta "bánatpénznek" vagy szankciónak a vevő számára, amiért nem tartotta be a megállapodást.
• Ha a szerződés az eladó miatt hiúsul meg, akkor a foglaló kétszeresen jár vissza a vevőnek. Ez azt jelenti, hogy az eladónak vissza kell fizetnie a kapott foglalót, és annak az összegnek a dupláját kell megfizetnie a vevőnek.

Foglaló csak szerződéssel, vagy előszerződéssel adható, vételi szándéknyilatkozattal nem. Az átadott pénzösszegnek a szerződésben egyértelműen foglalóként kell szerepelnie, nem pedig "biztosítékként", "regisztrációs díjként" vagy "közvetítői díjelőlegként".

Fontos tudni, hogy egy átlagos adásvétel esetén a foglaló a vételár körülbelül 8%-a, de ez az összeg bármekkora lehet, ami mindkét félnek megfelel.

Mikor jár vissza a foglaló?

A foglaló visszajár, ha a szerződés teljesítése olyan ok miatt hiúsul meg, amelyért egyik fél sem felelős, vagy mindkét fél felelős. Ilyen helyzetek lehetnek például:

• Vis major események, amelyek lehetetlenné teszik a szerződés teljesítését (pl. természeti katasztrófa).
• Olyan váratlan körülmények, amelyek mindkét felet egyformán érintik és lehetetlenné teszik a szerződés végrehajtását.

A foglaló leggyakrabban azért jár vissza, mert a vevő nem szerződésre, hanem csak vételi szándéknyilatkozatra tekintettel adta azt. A másik klasszikus ok, hogy az átadott pénz nem minősül foglalónak, mert a szerződésben más jogcímen szerepel, például "biztosítékként", "regisztrációs díjként" vagy "közvetítői díjelőlegként". Ilyen esetekben az átadott pénz visszajár, akár egyszeres összegben is, "jogalap nélküli gazdagodás" jogcímén.

A foglaló kétszeresen visszajárhat, ha az eladó az ingatlanra újabb és jobb árajánlatot kapott, és emiatt lép vissza a korábbi megállapodástól. Ez főleg az előszerződési szakaszban fordulhat elő, mivel az adásvételi szerződés megkötését követően az eladó visszalépésre korlátozottan, vagy egyáltalán nem jogosult.

Igaz, hogy az ingatlanközvetítő nem vehet át foglalót?

Igen, ez igaz. Az ingatlanközvetítő nem vehet át foglalót vagy más pénzt a vevőtől a vételi ajánlat részeként. Ennek oka, hogy a közvetítő nem szerződő fél az adásvételi szerződésben, így nincs jogalapja pénzt kezelni az ügylethez. Az ilyen esetekben a vevőtől átvett összeg jogalap nélküli gazdagodásnak minősül, és a bírósági gyakorlat szerint visszajár. Ráadásul az ilyen megoldások gyakran tisztességtelen szerződési feltételnek minősülnek, ezért érvénytelenek.

Mikor nem jár vissza az előleg?

Az előleg alapvetően visszajár, ha a szerződés meghiúsul. Azonban, ha az ügylet teljesül, azaz az adásvétel létrejön, akkor az előleget vissza kell adnia a vevőnek, ha az eladó nem jogosult bizonyos követeléseket az előlegbe beszámítani. Az előleg elsősorban akkor nem jár vissza, ha a szerződés teljesül.

Foglaló vagy előleg - mi a jobb?

Hogy előleget vagy foglalót érdemes-e adni, az attól függ, hogy mi a célunk és mennyire tartunk attól, hogy vissza kell fizetnünk a foglaló kétszeresét, vagy hogy elveszítjük azt.

Ha a vevő nem 100%-ig biztos benne, hogy a vételárat finanszírozni tudja, akkor érdemesebb inkább csak előleget adni, hogy ne kockáztassa az önerejét. Ezt az eladó nem biztos, hogy elfogadja. Ha a cél az ingatlan "lefoglalása" és biztosítás, akkor a foglaló a jobb választás, amit sok eladó el is vár.

Milyen következményei vannak, ha foglalót adunk?

A foglaló az ingatlan adásvételi szerződéseket biztosító legfőbb mellékkötelem, ami a vevőt és az eladót is elkötelezi az adásvételi szerződés mellett. A legfontosabb következménye, hogy megakadályozza a feleket abban, hogy indokolatlanul elálljanak a szerződéstől.

Negatív következményekkel általában akkor szembesülünk, ha azt hisszük, hogy foglalóban állapodtunk meg, de ebben tévedünk. Szerződés (vagy elfogadott vételi ajánlat) nélkül, egyszerű átvételi elismervénnyel, vagy vételi szándéknyilatkozattal nem adhatunk foglalót. Ilyen esetekben az átadott pénz egyáltalán nem viselkedik foglalóként. Ha az eladó kapta meg az összeget, akkor vissza kell adnia a vevőnek, ha az ingatlanközvetítő, akkor pedig az eladó nem jogosult annak a követelésére.

Eladóknak azért is fontos a megfelelő szövegezés, mert ha az eladás után ingatlant vásárolnak, akkor egyáltalán nem mindegy, hogy megtarthatják-e az átadott pénzt, vagy azt vissza kell fizetniük.

Milyen következményei vannak, ha előleget adunk?

Ha előlegről beszélünk, az legtöbbször azt jelenti, hogy a vevő több részletben fogja fizetni a vételárat, jellemzően bankkölcsönből finanszírozva. Ennek több következménye is lehet:

• Tulajdonjog bejegyzési engedély letétbe helyezése: Az eladóknak ilyenkor kifejezetten ellenjavalt az adásvételi szerződésben tulajdonjog bejegyzési engedélyt adni, hiszen akkor a vevőt semmi sem motiválná a vételár kiegyenlítésére. Ilyenkor az eladó vagy becsületszavát adja, hogy kiállítja a bejegyzési engedélyt a teljes vételár kifizetése után, vagy az eladó ügyvédi letétbe helyezi a tulajdonjog bejegyzési engedélyt. Utóbbi a vevő számára a biztonságosabb megoldás.
• Birtokbaadás későbbi időpontban: Ha előleget fizetünk, akkor a birtokbaadás időpontja biztosan eltér a szerződéskötésétől. Ebből következik, hogy az eladó a birtokbaadásig még lakni fogja a lakást, annak ellenére, hogy a vételár egy részével már rendelkezik.

Készpénzes (azaz egy összegben fizető) vevőknek azt szokták tanácsolni, hogy tegyék a vételár megfizetésének feltételévé, hogy az eladó igazolja: a lakás már kiürített és kitakarított állapotú, a közműtartozások, közös költség tartozások pedig rendezettek!

Megoldás sürgős esetben: Előszerződés

Ha gyorsan szeretnének a vevők foglalót adni, akkor tapasztalataim szerint jobban járnak a felek, ha azt előszerződéssel teszik. Az előszerződés célja, hogy a felek később megkössék a végleges adásvételi szerződést. Ilyenkor jellemzően előleg vagy foglaló fizetésére is sor kerül, összesen általában legfeljebb a vételár 10%-áig.

Az előszerződéssel előleg átadására is lehetőség van, de ha a végszerződés megkötésére nem kerül sor, az minden esetben visszajár a vevőnek. A végleges adásvételi szerződés teljesítését követően, a foglaló összegét be kell számítani a vételárba.

Sietős esetben, de egyébként is javaslom, hogy mind az előleget, mind a foglalót átutalással fizessék a felek - közvetlenül az eladónak. Átutalás esetén még sosem tapasztaltam, hogy utólag vita tárgyát képezte volna, hogy mennyi pénz is került az eladóhoz.

Kinek adja át a pénzt?

Az ingatlan adásvétel során a pénz átadásának módja kulcsfontosságú a biztonság szempontjából.

• Ingatlanközvetítőnek nem javasolt: Nincs letétkezelési jogosultsága, és az átadott összeg jogalap nélküli gazdagodásnak minősülhet.
• Ügyvédi letét: Nem kötelező, nem is szokásos, de biztonságos megoldás lehet. Az ügyvédi letét jogintézményét a kamarai szabályozás komolyan veszi. A vevő ügyvédje az eladó érdekében is őrzi a pénzt, de az is megfelelő, ha az eladó a saját ügyvédjénél kívánja letétbe helyezni azt.
• Külön megállapodás és esetenként külön díj: Bizonyos esetekben, például banki hitelnél (különösen külföldi eladó esetén), gyakran elvárt megoldás lehet.

Az ingatlan adásvételi szerződés felbontása és az elállás

Az ingatlan adásvételi szerződés aláírását követően elállásra elsősorban akkor van lehetőség, ha az egyik fél nem teljesíti a vállalt kötelezettségeit. A Polgári Törvénykönyv alapján a szerződésszegés esetei közé tartozik például a vételár határidőre történő meg nem fizetése, vagy az ingatlan birtokba adásának elmulasztása. Ilyen esetekben a másik fél jogosult lehet elállni a szerződéstől.

Fontos megkülönböztetni a szerződéstől való elállást és annak felbontását. Ha a felek közösen úgy döntenek, hogy mégsem kívánják végrehajtani az ingatlan adásvételi szerződés alapján vállaltakat, úgy lehetőségük van a szerződés közös megegyezéssel történő megszüntetésére. Ez történhet például akkor, ha a vevő időközben finanszírozási nehézségekbe ütközik, vagy az eladó másik ajánlatot kap.

Ha az ingatlan adásvételi szerződés alapján az egyik fél eláll a szerződéstől, úgy a már teljesített szolgáltatásokat vissza kell adni, beleértve a vételárat, a foglalót, illetve az ingatlan birtokát is. A foglaló visszafizetése, illetve elvesztése különösen sarkalatos pont. Ha a vevő áll el ok nélkül, elveszíti a foglalót, ha az eladó, akkor annak a kétszeresét köteles visszafizetni a vevő számára.

Nem minden esetben jogos az elállás. Ha például a vevő meggondolja magát, de nincs szerződésszegés, akkor egyoldalúan nem vonhatja vissza az ingatlan adásvételi szerződést jogkövetkezmények nélkül. Ilyenkor csak a másik fél jóváhagyása esetén lehetséges a szerződés közös megszüntetése.

Az ingatlan adásvételi szerződés felbontása vagy az attól való elállás komoly jogi következményekkel járhat, ezért kizárólag jól megalapozott esetben érdemes erre hivatkozni. Mielőtt aláírnánk az ingatlan adásvételi szerződést, javasolt alaposan átgondolni minden körülményt, és a szerződés szövegét ügyvéddel készíttetni és áttekinteni. A pontos megfogalmazás, a határidők rögzítése, valamint az elállási és felbontási feltételek előzetes szabályozása jelentősen csökkenti a későbbi jogviták esélyét.

tags: #ingatlan #epites #szerzodes #elallasi #visszanemjaro #eloleg

Népszerű bejegyzések:

• Munkavédelmi lábbelik Cofra kínálatából
• Precíziós Eszközök a Bútorgyártáshoz
• Hangzás művészete
• Dupla ragasztás vagy dübelezés a homlokzaton?
• Válassza ki a tökéletes homlokzati vakolatot