Lakásvásárlás és -eladás: Panel, tégla vagy új építésű? Az ideális otthon kiválasztásának útmutatója
A lakásvásárlás vagy -eladás előtt az egyik legfontosabb kérdés, hogy milyen épülettípusban érdemes gondolkodni. Panel, tégla vagy új építésű? Mindhárom kategóriának megvannak a maga előnyei és hátrányai az áraktól kezdve az energiahatékonyságon át a hosszú távú értéktartásig. Az elmúlt években a panelek sokáig kifejezetten negatív megítéléssel bírtak, de a folyamatos korszerűsítéseknek és a jó közlekedési adottságoknak köszönhetően az elmúlt években ismét népszerűvé váltak. A rezsicsökkentés változásai és az energiahatékonyság előtérbe kerülése ugyan megosztotta a piacot, de a felújított, hőszigetelt épületekben lévő lakások továbbra is gyorsan elkelnek. A téglaépítésű társasházak iránti kereslet stabil maradt, függetlenül a piaci hullámzásoktól. Ezek az ingatlanok különösen a belvárosban és a jó közlekedési csomópontok közelében tartják értéküket, ahol a befektetési lehetőségek miatt kiemelt figyelmet kapnak. Az új építésű lakások iránti kereslet az utóbbi évtizedben nőtt a legdinamikusabban, mivel a modern anyagok, a korszerű gépészet és az alacsony rezsiköltség egyre fontosabb szempont lett a vásárlók számára. Bár az árak az egekbe szöktek, és így sokak számára elérhetetlenebbé váltak, még mindig az új építésűek számítanak a legjövőállóbb befektetésnek.
A Panel Lakások: Megfizethetőség és Fejlődő Értéktartás
A panelépítésű ingatlanok sokáig a megfizethetőség szinonimái voltak, különösen a fiatalabb lakásvásárlók és a befektetők körében. A jó ár-érték arány miatt a panel továbbra is keresett, főleg, ha korszerűsített, vagy központi helyen található. Ezek a lakások még mindig jó belépő szintet jelentenek a lakáspiacra, de az energiahatékonyság előtérbe kerülésével a felújítatlan panelházak kevésbé értékállóak.
Ha panelt szeretnénk eladni, a legfontosabb, hogy hangsúlyozzuk az esetleges korszerűsítéseket: a hőszigetelés, a nyílászárócsere vagy a fűtéskorszerűsítés nagyban növeli az értéket. Érdemes kiemelni a lakás elhelyezkedését és a közlekedési lehetőségeket, hiszen ezek az első lakást kereső fiatalok és befektetők számára kulcsfontosságúak. A panelépítésű társasházak esetében a közös költség arányaiban magasabb lehet a karbantartási munkák miatt, különösen, ha az épület szorul felújításra. Ugyanakkor a felújított, hőszigetelt épületekben lévő lakások továbbra is gyorsan elkelnek.
A panelek jövője vegyes képet mutat: az elavult technológiájú, felújítatlan lakások értéke várhatóan csökkenni fog, viszont a korszerűsített, jó helyen lévő panelek továbbra is vonzóak maradhatnak. A megfizethetőségük miatt mindig lesz rájuk kereslet, különösen a fiatal vásárlók és a befektetők részéről. Egyedülállóként gyakran első lakásként vásárolunk ingatlant, ezért kiemelten fontos, hogy a lakás jó közlekedési kapcsolatokkal rendelkezzen. Az alacsony fenntartási költség segít abban, hogy a havi kiadások tervezhetők maradjanak, miközben a lakás kiadhatósága biztosítja a rugalmasságot, ha később váltásra lenne szükség.
A Téglaépítésű Lakások: Időtálló Érték és Stabil Kereslet
A téglaépítésű társasházak iránti kereslet stabil maradt, függetlenül a piaci hullámzásoktól. Ezek az ingatlanok különösen a belvárosban és a jó közlekedési csomópontok közelében tartják értéküket, ahol a befektetési lehetőségek miatt kiemelt figyelmet kapnak. A téglaépítésű lakások klasszikus, időtálló értéket képviselnek.
A belvárosi téglaépületeknél magas lehet a közös költség, amit a karbantartási munkák indokolhatnak. A téglaépületek esetében a műszaki állapot bemutatása kiemelten fontos, mert sok vevő a hosszú távú értéktartást keresi. Érdemes kiemelni a lakás karakterét, egyedi építészeti részleteit vagy a belvárosi környezet adta előnyöket. A jó elhelyezkedésű, felújított téglaépületek szintén kiválóan megőrzik értéküket. A belvárosi, történelmi környezetben található téglaépületek gyakran egyedi hangulatot és karaktert kínálnak, ami vonzó marad a vevők számára.
Kinek ajánlott? A téglaépítésű lakások ideálisak lehetnek azok számára, akik stabil befektetést keresnek, és értékelik a klasszikus építészeti stílust. Különösen a belvárosban és frekventált részeken keresettek, mivel kiválóak befektetési célra - akár rövid, akár hosszú távú kiadásra. Családos vásárlóknál a környék biztonsága és a közeli oktatási intézmények - óvodák, iskolák - elérhetősége a legfontosabb szempontok közé tartozik. A hosszú távú értéktartás és a lakás mérete, elosztása szintén döntő szerepet játszik, hiszen egy család otthonát nem néhány évre, hanem akár évtizedekre választja ki. Befektetőként a lokáció a legfontosabb szempont, hiszen egy jól megválasztott környéken a kiadhatóság szinte garantált. Az energiahatékonyság és az alacsony karbantartási költség szintén kulcsfontosságú, mert hosszú távon növeli a megtérülést. Egy modern, jó állapotú ingatlan stabil hozamot biztosít, és könnyebben is értékesíthető, ha eladásra kerül a sor.
Új Építésű Lakások: A Jövőálló Befektetés
Az új építésű lakások iránti kereslet az utóbbi évtizedben nőtt a legdinamikusabban, mivel a modern anyagok, a korszerű gépészet és az alacsony rezsiköltség egyre fontosabb szempont lett a vásárlók számára. A legtöbb új lakás gyorsan gazdára talál, még a magas árak ellenére is. A jövő szempontjából a legbiztonságosabb választás, mert az energiahatékonyság és a modern technológia értéktartóvá teszi őket.
Az új építésű lakások számítanak a legjövőállóbb választásnak a modern anyagok, a korszerű szigetelés és az energiahatékony gépészet miatt. Az alacsonyabb rezsiköltség és a hosszabb garanciák kényelmet és biztonságot is nyújtanak a tulajdonosnak. Új építésű lakás esetén az energiahatékonyság, a modern gépészet és a garanciális előnyök azok a tényezők, amelyeket mindenképpen hangsúlyozni kell. A jó elosztás, a kényelmi funkciók és a rezsibarát fenntartás olyan érvek, amelyek vonzóvá teszik a hirdetést a családok és befektetők számára is.
8.19 HÁZSZEMLE: Új építésű lakás 100 millióért, horror minőségben
Az Új Építésű Lakások Vására: Kockázatok és Védekezési Stratégiák
Újépítésű lakást vásárolni mindig kockázatot jelent, hiszen szinte nincs olyan fejlesztés, ami ne csúszna az eredeti határidőhöz képest, az építőanyag és a munkaerő ára pedig olyannyira az egekbe szökött, hogy ez nehéz helyzetbe hozta a fejlesztőket is. Ráadásul rémtörténetekből is akad bőven. Ilyen például, amikor az évekkel korábban lefoglalózott ingatlant végül másnak adta el a fejlesztő, mert az eredeti vevő nem volt hajlandó több millió forintot ráfizetni az eredeti vételárra, vagy az, hogy évek óta használatba vételi engedély nélkül létezik egy épület, mert az előírtnál kevesebb parkolóhely épült hozzá. De hogyan minimalizálhatók a kockázatok, és miként kerülhetők el az esetleges csapdák?
Dr. Jámbor Bianka ügyvéd segítségével ezekre a kérdésekre keressük a választ. A legfontosabb különbség, hogy egy használt ingatlan már a maga fizikai valójában létezik, hiszen áll az épület, a lakásoknak pedig van önálló helyrajzi száma (albetéte) és így földhivatali telekkönyvezett tulajdoni lapja. Ehhez képest egy újépítésű ingatlan valamikor még csak a tervezőasztalon létezik, hiszen az értékesítés sok esetben már akkor elkezdődik, amikor még egy kapavágás sem történt. Ilyenkor a telek van meg, az is szinte mindig hitellel terhelve.
A legtöbb esetben a fejlesztő együtt dolgozik egy kijelölt ügyvédi irodával, ami közreműködik az adásvételi szerződés megkötésében is. Ez azért szokás, mert annyira szerteágazó egy újépítésű ingatlan felépítése, a társasház ingatlannyilvántartási bejegyzése, hogy sokkal hasznosabb, ha egy kézben van a teljes adásvételi és fejlesztési procedúra. Sokat hallani rémtörténeteket ingatlanfejlesztőkről. Mindenképp célszerű ellenőrizni a beruházót még a szerződéskötést megelőzően. Ehhez le lehet kérni egy egyszerű cégkivonatot, de ellenőrizhető a cégstruktúra, illetve interneten meg lehet keresni a beruházó korábbi referenciamunkáit is. Attól azonban nem kell megijedni, ha a beruházó egy mindössze 3 millió forint törzstőkével rendelkező vállalkozás, ugyanis gyakori, hogy a vállalatok kisebb projektcégeket hoznak létre egy-egy fejlesztés lebonyolítására. Vannak persze olyan projektcégek, amelyek tulajdonosai magánszemélyek, de ezek jellemzően néhány lakásos társasházakat építenek.
A tulajdoni lapon nagy valószínűséggel fel lesz majd tüntetve valamilyen, általában projektfinanszírozáshoz kapcsolódó teher, például jelzálogjog, vételi jog, elidegenítési és terhelési tilalom, és ezek akár milliárdos összegek is lehetnek. Meg lehet nézni, hogy van-e esetleg szolgalmi jog (átjárási, közmű) a telken, esetleg osztott tulajdon. Érdemes leellenőrizni a kivitelezőt is, mert a jótállási kötelezettség őt terheli majd. Célszerű a kivitelező referenciáira is rákeresni.
A vételi ajánlat tétele az első hivatalos lépés. A vételi ajánlat megtételéhez szinte mindig le kell tenni az ajánlattételi biztosítékot, ami jellemzően 0,2-2 millió forint. Az ajánlattételi biztosíték lehet olyan, ami visszajár, amennyiben nem történik meg időre - ez 15-30 nap általában - a szerződéskötés, de viselkedhet foglalóként is. Érdemes a vételi ajánlatot saját ügyvéddel megnézetni? Érdemes ugyanakkor már a vételi ajánlat megtételénél elkérni az összes szerződéshez kapcsolódó mellékletet, szerződéstervezetet. A fejlesztők egy része ezeket már az vételi ajánlatnál kiadja, de arra is van példa, hogy csak a szerződés aláírását követően van erre lehetőség. Ennek akkor van igazán jelentősége, ha a vételi biztosíték foglalóként viselkedik.
Először többnyire előszerződést köt a vevő és az eladó, és akkor kötnek csak végleges szerződést, amikor az ingatlan közel 100 százalékos műszaki készültséget ér el. Az előszerződés és a végleges szerződés között a legfontosabb különbség az, hogy az utóbbi alapján nem lehet tulajdonjogot szerezni, a felek itt csak arra vállalnak kötelezettséget, hogy egy későbbi időpontban egymással végleges szerződést fognak kötni.
Mire kell odafigyelni magában a szerződés szövegében? Ha van projektfinanszírozás, akkor nagyon fontos, hogy mi a tehermentesítés folyamata, mi a feltétele annak, hogy a finanszírozó bank kiadja a törlési engedélyeket. Nagyon fontos megtudni azt is, hogy a bank milyen plusz feltételekhez köti esetleg a törlést. Ilyen lehet a birtokátruházás, a használatba vételi engedély kiadása, vagy éppen a társasház bejegyzésének széljegyzése.
Sok rémtörténetet hallani olyan épületekről, amelyek nem kaptak végül használatba vételi engedélyt. Valóban van erre is példa, ezért a törlésben érdemes megnézni, hogy csak az adott albetétre adja ki a bank a törlést, vagy a telek megfelelő hányadára is. Ez azért lényeges, mert ha megépül az ingatlan, de nem kap használatbavételi engedélyt, akkor nem lehet társasházat alapítani, így nem lehet az egyes lakásoknak önálló helyrajzi száma sem. Ha nem sikerül társasházat alapítani, akkor jó esetben egy nagy osztatlan közös tulajdon jön létre, ám ehhez az kell, hogy a bank a törlési engedélyt telekhányadra is kiadja. Ez azt jelenti, hogy úgy fog kinézni az ingatlan, mint a teremgarázsok esetében, vagyis mindenkinek lesz egy meghatározott tulajdoni hányada. Ez az ingatlan értékét negatívan befolyásolja, mert az eladhatóságot megnehezíti, például azért, mert elővásárlási joga lesz az összes szomszédnak. Persze a használatbavételi engedély megszerzése ettől még kiemelten fontos, hiszen életvitelszerűen tartózkodni egy ingatlanban a használatbavételi engedély megszerzését követően lehet. Rossz hír, hogy nagyon kevés olyan fejlesztő van, aki fix határidőt vállal a használatbavételi engedély megszerzésére. A többség a vételárat is kéri megfizetni a használatbavételi engedély előtt, a műszaki átadás-átvételt követően. Biztonságosabb ezért az, amikor a használatbavételi engedélyig valamekkora vételárrészt visszatartanak, legyen az akár 5-10 százalék. Azért kéri sok fejlesztő mégis a teljes vételárat már a műszaki átadás-átvételkor, mert ez és a használatbavételi engedély kiadásának időpontja között 2-3 hónap is eltelhet, ami projektfinanszírozás esetén jelentős hitelkamat különbséget jelent. Vevői oldalról is meg van azonban a hátránya annak, ha a vételár nincs rendezve a műszaki átadás-átvétel után, mert így legkorábban csak a használatbavételi engedély megléte után kap kulcsot.
Az eladó vállal egy készre jelentési határidőt, amikorra elkészül az ingatlannal. Erre általában van egy kötbérmentes póthatáridő a szerződésben, aminek a hossza rendszerint 2-9 hónap. Lehet próbálkozni ezt lejjebb vinni, de soha nem fordult még elő a praxisomban, hogy sikerült volna így módosítani a szerződést. Ezért érdemes vásárláskor már ezzel, nem pedig a készre jelentési határidővel kalkulálni. Ezen felül jellemző egy kötbérterhes póthatáridő (1-3 hónap), amire az eladó már kötbért fizet. Ez lehet napi 10-40 ezer forint, vagy a vételár százalékos része (maximum a nettó vételár 1%-a szokott lenni).
Mikor hátrálhat ki a fejlesztő a szerződésből? Alapvetően akkor, ha a vevő nem fizet. De ki szoktak kötni úgynevezett vis major eseteket is, amelyek bekövetkeztekor mindössze a kifizetett vételárrészletek összege jár vissza a vevőnek. Ha valaki a tervezőasztalról vásárol újépítésű lakást, akkor fel kell készülnie az akár 6-12 hónapos csúszásra: számos bonyodalom léphet fel menetközben, különösen akkor, ha valaki a vételárat bankhitelből vagy egyéb otthonteremtési támogatásból fizeti meg, hiszen a vételár megfizetéséhez ebben az esetben legalább a használatbavételi engedély megszerzése elengedhetetlen.
Az Új Építésű Lakás Története: Egy Valós Példa Hibás Teljesítésre
Egy vállalkozó és annak egyszemélyes cége kétlakásos társasházat épített, majd 20 millió forintért értékesítette az egyik lakást. A vevők előbb - az előszerződésre tekintettel - kifizették a vételár 70%-át, majd a végszerződés megkötésekor birtokba is léptek és leírták, hogy az újonnan épült lakóépület, annak tartozékai, berendezései rendeltetésszerűen működnek. A vevők néhány hónap múlva mégis falvizesedést, dohszagot és penészt tapasztaltak.
Fontos, hogy az eladó a kivitelezésre fővállalkozókkal kötött szerződést, akik a részére adták át az átaluk kiállított jótállási jegyeket. A vevők által kihívott vízvezeték-szerelő megállapította: tömítőanyag meghibásodása okozta a szivárgást, amit kijavított. A probléma azonban fennmaradt. Az eladó ekkor azt közölte, hogy a jótállási igényeket nem vele, hanem a kivitelezőkkel szemben kell érvényesíteni. Az eladók ezután felszólították a vevőket a fennmaradó vételárrészlet megfizetésére. Ugyanezen a napon a vevők a vételár visszatartása mellett döntöttek és előzetes bizonyítási eljárást kezdeményeztek a Pécsi Járásbíróságon. Nem sokkal később az eladók elálltak az adásvételi szerződéstől, arra hivatkozva, hogy a vevők nem fizették meg a vételárhátralékot.
Fontos: a vevők ekkor még nem rendelkeztek tulajdonjog bejegyzési engedéllyel, mivel azt a vételár-hátralék megfizetésééig az eladó ügyvédje letétben tartotta.
A kirendelt szakértő megállapította, hogy a javítás 3 millió Ft-ba kerülne, ezt követően a vevők 3,1 millió Ft-ot bírói letétbe helyeztek - ehhez tehát csak a javítások elvégzése után juthattak hozzá az eladók. A vevők viszontkeresetükben kérték, hogy a bíróság állapítsa meg, hogy a vételárral csökkentett összegben tartoznak és kérték, hogy a bíróság ítélettel pótolja az eladók tulajdonjog bejegyzési engedélyét.
Kinek lett igaza? Jogszerűen mondta fel az eladó az újépítésű adásvételi szerződés?
A bíróság megállapította, hogy a szerződésszegés legalapvetőbb, a visszterhesség elvéből is levezethető objektív jogkövetkezménye, hogy a nem teljesült szolgáltatásért ellenszolgáltatás nem jár. A Ptk. 6:159. §-a szerint a fizikai hibában szenvedő (kellékhibás) szolgáltatásért a kötelezett felelősséggel tartozik. A Ptk. a kellékszavatossági kötelezettség szempontjából a szolgáltatás teljesítéskori hibátlanságát vélelmezi. A konkrét esetben az eladók az adásvételi szerződés megkötése napjával bocsátották a perbeli ingatlant a felperesek birtokába, használatába, ez számított teljesítésnek. A vevők birtokba lépésével pedig megnyílt az eladók kellékszavatossági kötelezettsége. A kellékszavatossági igények érvényesítése szempontjából nincs jelentősége annak, hogy a vételár egy részével még tartoztak.
A másodfok az eladók által visszatartott vételárrész aránytalanságával kapcsolatban azt is kiemelte, hogy a vevők a pontosan nem ismert hiba kijavításának előre nem látható összegéhez képest gyakorolták a visszatartás jogát. Az előzetes bizonyítási eljárás során kirendelt szakértő a javítás költségét 3.000.000 forintban jelölte meg, és azt is rögzítette, hogy a feltárás alatt az alpereseknek az ingatlant minimum két hónapra el kell hagyniuk. A legfelsőbb bírói fórum hangsúlyozta, hogy ha az eladó vállalkozóként értékesíti a lakást, és jótállást vállal, akkor a hibákért való felelősség alól csak akkor mentesülhetne, ha bizonyítaná: a hiba a teljesítés után keletkezett. Erre azonban az ügyben nem került sor.
A döntésből az is világosan következik, hogy a vevői igények - például árleszállítás, kötbér, vagy akár a vételár visszatartása - megalapozottak, ha a hibák a kivitelezéskor keletkeztek és a rendeltetésszerű használatot akadályozzák. A Kúria azt is kimondta, hogy a beruházó nem hivatkozhat arra, hogy eredetileg saját célra építkezett, ha a lakásokat ténylegesen továbbértékesítési szándékkal, vállalkozói minőségben adta el.
A szakértői vizsgálatok a hangszigeteléstől a szerelési hiányosságokig súlyos hibákat tártak fel, amelyek értékcsökkenést okoztak. Mivel ezek a kivitelezés során, még a birtokbaadás előtt keletkeztek, a beruházó nem kerülhette meg a jótállási kötelezettségét, és a vevők jogosan érvényesíthették követeléseiket.
Mit jelent ez a gyakorlatban? Ez az ítélet fontos irányt mutat ingatlanfejlesztőknek, beruházóknak és vevőknek egyaránt. A birtokba adás pillanatától az eladó viseli a hibás teljesítés felelősségét. A vevő jogosult a vételár egy részét visszatartani, amíg a hiba kijavítása nem történik meg. Az eladó nem állhat el a szerződéstől pusztán azért, mert a vevő a hibás teljesítés miatt nem fizetett teljes összeget. Az arányosság elve a kulcs: a visszatartás mértéke nem haladhatja meg a várható javítási költséget. Jegyezzük meg jól: a szerződés, illetve jogszabály alapján jótállásra kötelezett a jótállási kötelezettsége alól csak akkor mentesül, ha bizonyítja, hogy a hiba oka a teljesítés után keletkezett.
Garanciális Jogok Új Építésű Lakások Esetében
Az új építésű ingatlanok vásárlása komoly befektetés, amely hosszú távra szóló döntést jelent a vásárlók számára. Az ilyen ingatlanok esetében kiemelten fontos a garanciális jogok ismerete és érvényesítése, mivel ezek biztosítják, hogy az ingatlan megfelelő minőségű és a szerződésben rögzített feltételeknek megfelelő állapotban kerül átadásra. Magyarországon az új építésű ingatlanok garanciális jogait több jogszabály is szabályozza. A legfontosabb ezek közül a Polgári Törvénykönyv (2013. évi V. törvény, Ptk.), amely részletesen ismerteti a szavatossági és jótállási jogokat.
Ha jótállásról avagy köznapibb nevén garanciáról olvasunk, először inkább gondolunk valamilyen elektronikai eszközre, járműre, mint épületekre. Pedig önálló kormányrendelet a 181/2003. (XI.5.) Korm. A jótállás (garancia) egy olyan kiegészítő jogi kötelezettség, amely során az eladó vállalja, hogy az ingatlan bizonyos időszak alatt hibátlanul fog működni, és ha mégis hiba lépne fel, azt ingyenesen kijavítja. A jótállási időszak általában 3 év, de egyes építési munkálatoknál és anyagoknál hosszabb is lehet.
Fontos tudni, ha a vállalkozó nem adja át a jótállási jegyet vagy hiányosan tölti ki, annak nincsen hatása a jótállási kötelezettségvállalás érvényességére! A vállalkozó a jótállási időn belül a lakásban előforduló valamennyi, garanciális hiba miatt helytállni tartozik. Felelőssége alól csak akkor mentesül, ha bizonyítja, hogy a hiba oka a teljesítést, azaz a műszaki átadás-átvételt követően keletkezett.
Kormányrendelet alapján az ingatlanok egyes részeihez kapcsolódóan 3 különböző időtartamú jótállásra kötelezi a kivitelezőket a jogszabály:
- Kötelező jótállás időtartama 3 év: a Kormányrendelet 1. és 2. melléklete szerint.
- Kötelező jótállás időtartama 5 év: a 3. melléklet szerint.
- Kötelező jótállás időtartama 10 év: a 4. melléklet szerint.
A szavatosság a szerződés teljesítése során felmerülő hibákért való felelősséget jelenti. Az ingatlan eladója a szavatossági időszak alatt felelős az ingatlanban felmerülő, a teljesítéskor már meglévő rejtett hibákért. A 2013. évi V. Ha a teljesítést követő hat hónapon belül a tulajdonos felismeri a hibát, a törvény vélelmezi, hogy ez a hiba már a teljesítés időpontjában fenn állt.
Hibabejelentés: Az ingatlan átadását követően a vásárlónak lehetősége van a felfedezett hibák bejelentésére.Javítási kötelezettség: Az eladó vagy a kivitelező köteles a bejelentett hibákat a szavatossági vagy jótállási időszak alatt kijavítani.Kártérítés: Amennyiben a hiba kijavítása nem történik meg időben vagy megfelelő módon, a vásárló jogosult kártérítést követelni.
Az új építésű ingatlanok vásárlása során a garanciális jogok ismerete és érvényesítése alapvető fontosságú a vásárlók számára. A jogszabályi keretek biztosítják, hogy a vásárlók védelmet kapjanak az esetleges hibák és hiányosságok ellen, valamint hogy az ingatlan megfeleljen a szerződésben foglalt feltételeknek.
Kellékszavatosság és Jótállás Új Építésű Lakások Esetén
Az új lakások piaca az utóbbi években nagy emelkedést mutatott. Köszönhető volt ez a kedvezményes áfa kulcsnak, valamint a lakástámogatási rendszer átalakításának. A KSH adatai szerint 2019. I. félévében 6472 új lakás épült. A lakásépítések több, mint a felét a vállalkozók általi építés jellemzi.
Felmerül a kérdés, hogy végleges adásvételi szerződést kössünk, vagy megelégedhetünk az előszerződés megkötésével. Amennyiben végleges adásvételi szerződés kerül megkötésre, akkor a földhivatalba benyújtott alapító okirat tervezetet követően az ingatlan tulajdoni lapján már vevőként magunk is megjelenhetünk azzal, hogy mindaddig, amíg a társasház nem kerül bejegyzésre gyakorlatilag osztatlan közös tulajdonba kerülünk a többi vevővel együtt. A kivitelezést követően pedig, a használatbavételi engedély birtokában kerül majd sor a társasház földhivatali bejegyzésére és az önálló lakások külön albetétesítésére, vagyis arra, hogy az eredeti egy tulajdoni lap helyett minden lakásra, illetve garázsra, tárolóra - az alapító okirat rendelkezéseinek megfelelően - egy új tulajdoni lap kerül megnyitásra. Ekkor az adott lakásra kerülünk majd bejegyzésre, mint tulajdonosok.
Az új lakások kivitelezését, főleg, ha nagy a lakások száma, nagy beruházásról van szó, általában nem az eladó finanszírozza, hanem egy külső cég vagy bank. A korábbi években az új lakások áfáját 5%-ban megállapító szabály megtöbbszörözte a lakásépítési kedvet. Főszabály szerint 2019.12.31-ével ez megváltozik, ugyanis az új lakások áfája ezt követően már 27% lesz néhány kivétellel. Amennyiben a kérdéses ügylet 2019. december 31-ig részben vagy egészben teljesül, úgy az 5 %-os adókulcs a feltételek fennállása esetén alkalmazható. Amennyiben az ügylet 2020. január 1-ét követően, és 2023. december 31, napjával bezáróan teljesül, alkalmazható az 5%-os adókulcs, ha a lakóingatlan építésére 2018. november 1. napjáig már rendelkezésre állt az építési engedély, vagy az egyszerű bejelentést legkésőbb 2018. november 1. napjáig megtették. Fontos kiemelni azt is, hogy az építési engedély módosításának nincs jelentősége, ha egyébként a végleges és jogerős építési engedély 2018. november 01-ével rendelkezésre állt. Nem befolyásolja az adómértéket az építtető személyének 2018. november 1. napját követően történt megváltozása sem, ha az engedély véglegessé válása, illetve az egyszerű bejelentés megtétele legkésőbb 2018. november 1. napjáig megtörtént.
Azért legyünk körültekintők! A tervezőasztalról vásárolt ingatlannak sok előnye van, de nem elég csak a kulcsot átvenni! A jelenlegi piaci környezetben is hatalmas kereslet mutatkozik az új építésű ingatlanok iránt, legyen az akár társasházi lakás vagy családi ház. Fontos azonban odafigyelnünk a részletekre, hogy később ne érjenek minket meglepetések a kivitelezés folyamán. Az új építésű ingatlan tervezőasztalról való vásárlása összetett jogi folyamat. A vásárlónak nem kell az építkezési folyamatot irányítania, hiszen a fejlesztő ezt megteszi helyette. Az építtetők szerződésben garantálják az átadási határidőket és a műszaki paramétereket, és kötelező garanciát is vállalnak az ingatlanra. A költségek előre meghatározottak és kevésbé függnek az építési piaci áringadozásoktól.
Tulajdoni Lap és Társasház Alapítás Új Építésű Ingatlanok Esetén
Hogy működik a tulajdoni lap a tervezőasztalról vásárolt ingatlanok esetében? Ez attól függ, hogy milyen fázisban jár a kivitelezés. Ha az ingatlannak még csak tervei vannak, vagy folyik az építkezés, akkor a telek tulajdoni lapja lesz elérhető. Mind a telek, mind a befejezett ingatlan esetében fontos megnéznünk és értelmeznünk a tulajdoni lapot. Magánszemélyként lehetőségünk van online igényelni tulajdoni lapot a Földhivataltól. Tekintsük át a tulajdoni lap I. részében található adatokat, amelyek leírják az ingatlan adatait (pl. mi a megnevezése, mérete). A II. részben találhatóak a tulajdonos vagy tulajdonosok adatai. A III. rész tartalmazza az esetleges terhet (például jelzálogjogot, haszonélvezeti jogot) vagy egyéb, az ingatlannal kapcsolatos bejegyzéseket. A tulajdoni lap különösen lényeges a szerződéskötés előtt és a kivitelezés befejezésekor is. Számos esetben a kivitelező projektfinanszírozás keretében valósítja meg leendő otthonunkat, így ezt a kérdést is alaposan körbe kell járnunk a szerződéskötés előtt. Lényeges, hogy amikor kifizettük a vételárat, akkor a terhek, így például a projektfinanszírozáshoz kapcsolódó jelzálogjog törlésre kerüljön a tulajdonunkba kerülő ingatlanról. Fontos tehát, hogy a szerződésben kellő garanciákat kapjunk arra vonatkozóan, hogy az építkezés befejeztével az ingatlan tehermentesítésre kerül.
Minden esetben tájékozódjunk arról, hogy a lakóépület kivitelezése építési engedélyhez vagy egyszerű bejelentéshez kötött. Az egyszerű bejelentési eljárás jellemzően családi házaknál, ikerházaknál, esetleg néhány lakásos kisebb társasházaknál működő eljárás 300 m2 alatti alapterület esetén. Az erre vonatkozó dokumentumokat bátran kérjük el az építtetőtől. A gyakorlati tapasztalatok azt mutatják, sajnos előfordul hogy egy épület nem az építési engedélynek megfelelően épül fel, amely esetben az építésügyi hatóság akár bontásra is kötelezheti az építtetőket.
Használatbavételi Engedély és Társasház Alapítás
Bizonyára sokak számára ismerősek a fenti fogalmak, azonban járjuk körbe ezek jelentését. Az ingatlan jogi értelemben akkor jön létre, amikor a használatbavételi engedélyt vagy hatósági bizonyítványt az építésügyi hatóság kiadja. Ezek alapján az illetékes Földhivatal a változásokat átvezeti, melynek eredményeképp találhatunk a tulajdoni lap I. részén például „kivett lakóház, udvar” vagy „lakás” megnevezést. Amennyiben a kivitelező ennek beszerzését és ügyintézését nem vállalja, úgy magunknak kell erről gondoskodnunk. Ehhez földmérő segítségét is igénybe kell vennünk. Érdemes arra is gondolni, hogy milyen feltételei vannak a használatbavételnek, amely rajtunk, vevőkön kívülálló ok lehet és akadályozhatja annak megvalósulását. Sajnos számos ilyen tényező előfordulhat. Ikerházak esetében például önállóan az egyik lakás nem tud használatbavételi engedélyt vagy hatósági bizonyítványt kapni, ha a másik lakás még nem érte el azt készültségi szintet, ami megfelel a hatósági elvárásoknak. A használatbavételhez az épület valamennyi lakásának és a közös tereknek el kell érni egy minimum készültségi szintet.
Amennyiben tervezőasztalról vásárolunk új építésű lakást, tájékozódjunk a társasház alapító okirat meglétéről is. Lehetőség van arra, hogy az építkezés kezdetén egy előzetes társasház alapító okirat készüljön a felépítendő lakásokkal, a közös használatú helyiségekkel és parkolókkal. Ebben még értelemszerűen a leendő tulajdonosok adatai nem szerepelnek, hiszen sok esetben a kivitelezés ezen szakaszában még ismeretlenek. Az előzetes társasház alapítás tényét a tulajdoni lap III. részén találhatjuk. Számos esetben a kivitelező nem vállalja a társasház alapításával kapcsolatos ügyintézést, amely ebben az esetben a leendő tulajdonosokra hárul. Előre tájékozódjunk arról, hogy a társasház alapítása kinek a feladata lesz, és amennyiben az a tulajdonosoké, úgy tartsuk észben, hogy az épület elkészültét és használatbavételét követően a társasháznak alakuló közgyűlést kell tartania. Legjobb, ha ennek ügyintézését is szakemberekre bízzuk, leginkább ügyvédre - mivel az alapító okiratot közokiratba vagy ügyvéd által ellenjegyzett magánokiratba kell foglalni - és társasházkezelő szervezetre. Társasházi ingatlanok esetében tájékozódjunk arról is, hogy tartozik-e például kertkapcsolat, parkoló vagy egyéb helyiség az általunk megvásárolni kívánt ingatlanhoz. A földfelszíni parkolók és a kertrész általában társasházi tulajdont képez, azonban ez nem akadálya annak, hogy az kizárólagos használatunkba kerüljön.
Összességében elmondható, hogy rengeteg apró, de mégis nagyon fontos dologra kell odafigyelnünk ahhoz, hogy egy új építésű ingatlan vásárlása vagy építése zökkenőmentesen történjen.
tags: #ujepitasu #tegla #lakasban #is #undorito #elni