Az építési engedélyezés és az egyszerű bejelentés útvesztői: Parkolóépítési dilemmák és szabályozási kihívások

Az építkezés, bővítés vagy bontás sokak számára izgalmas, de egyben bonyolult folyamat, amely során elengedhetetlen az építési szabályozások betartása. Az ügyfelek gyakran szembesülnek azzal a kérdéssel, hogy egy adott építési vagy bontási tevékenységet mikor szükséges engedélyeztetni, és mikor nem. Továbbá, mi tartozik a hatályos törvények szerinti egyszerű bejelentési eljárás hatálya alá. Ez a cikk a 281/2024. (IX. 30.) Korm. rendelet IV. fejezete alapján kíván eligazodni ebben a témában, különös tekintettel a parkolóépítéssel kapcsolatos kérdésekre.

Az egyszerű bejelentési eljárás feltételei

Az egyszerű bejelentési eljárás számos építési tevékenység esetében kínál egyszerűbb utat az engedélyeztetéshez. A 281/2024. (IX. 30.) Korm. rendelet 16. §-a részletezi, hogy mely esetekben alkalmazható ez az eljárás.

Új lakóépület építése: Egyszerű bejelentéssel építhető legfeljebb 300 m² összes hasznos alapterületű, kizárólag lakófunkciót és kiszolgáló helyiségeket tartalmazó új lakóépület, amennyiben a szomszédos ingatlanon lévő, zártsorúan vagy ikresen csatlakozó épület alapozásának megerősítése nem szükséges. Ez azt jelenti, hogy egy szabadon álló vagy ikresen csatlakozó épület esetében, ha nem kell a szomszéd alapjait erősíteni, az egyszerű bejelentés elegendő.
Meglévő lakóépület bővítése: A nemzeti emléknek minősülő műemlék kivételével a meglévő lakóépület 300 m² összes hasznos alapterületet meg nem haladó méretűre történő bővítése is az egyszerű bejelentési eljárás hatálya alá tartozik. Ez a rendelkezés a családi házak bővítésére is kiterjed.
Melléképület építése, bővítése: A lakóépületet kiszolgáló melléképület építése, bővítése akkor minősül egyszerű bejelentéskötelesnek, ha az építési tevékenység elvégzése után az épület összes hasznos alapterülete legfeljebb 60 m², gerincmagassága legfeljebb 6,0 méter, lapostetős melléképület esetén pedig a párkánymagasság legfeljebb 4,5 méter. Fontos megjegyezni, hogy ez a rendelkezés a 17. § a) pontjában meghatározott méretet meghaladó melléképületekre vonatkozik.
Támfal építése: Az a)-c) pontok szerinti építési tevékenységhez szükséges, a rendezett alsó terepszinttől számított 1,5 méter magasságot meghaladó támfal építése is egyszerű bejelentésköteles. Például egy 1,6 méter magas támfal építése már ebbe a kategóriába esik.
Módosított építési tevékenység: Amennyiben már rendelkezünk érvényes egyszerű bejelentéssel, de az épület külső alaprajzi méretét, beépítési magasságát vagy a telken belüli elhelyezkedését szeretnénk módosítani, újabb egyszerű bejelentési eljárást kell lefolytatni.
Lejárt hatályú építési engedély: Ha az egyszerű bejelentés hatálya lejárt, és az épület még nem alkalmas használatbavételre, de a befejezés a tartószerkezetet is érinti, akkor újabb egyszerű bejelentésre van szükség. Ez például akkor fordulhat elő, ha egy pince építése után félbemaradt építkezést szeretnénk befejezni, eltérve az eredeti tervektől.

Az építési engedélyezési eljárás esetei

Bizonyos építési tevékenységek esetében az egyszerű bejelentés nem elegendő, és építési engedélyezési eljárásra van szükség a 281/2024. (IX. 30.) Korm. rendelet 17. §-a alapján.

Új épület építése: Ha az új épület mérete meghaladja a 35 m² összes hasznos alapterületet, vagy a 4,5 méteres gerincmagasságot (lapostetős épület esetén 3,5 méteres párkánymagasságot), építési engedély szükséges. Kivételt képeznek a növénytermesztésre szolgáló üvegházak, fóliasátrak, valamint a felvonulási épületek.
Meglévő épület bővítése: Ha a meglévő épület bővítése után az így elkészült épület meghaladja a fenti méreteket, építési engedély szükséges. Ez alól kivételt képeznek a már említett üvegházak, fóliasátrak, felvonulási épületek, valamint a kizárólag külső alaprajzi méretet érintő, hasznos alapterületet nem növelő bővítések.
Zártsorúan vagy ikresen épített épületek: Minden olyan építési tevékenység, amely az épület szomszédos épülettel határos falát, alapozását vagy tetőszerkezetét érinti, építési engedélyköteles.
Támfal építése: Ha a támfal építése meghaladja az 1,5 méteres magasságot a csatlakozó alacsonyabb terepszinthez képest, építési engedély szükséges.
Egyéb építmények: Építési engedélyköteles továbbá a közhasználatú fürdőmedence építése, a 6,0 méter magasságot meghaladó égéstermék-elvezető építése (kivéve alternatív fűtési módra áttérés esetén), a 6,0 méternél magasabb vagy 60 m³-t meghaladó töltőtérfogatú ömlesztettanyag-tároló elhelyezéséhez szükséges építmény, a 6,0 méternél magasabb járófelületű magasles és kilátó építése, bővítése, valamint az emberi tartózkodásra alkalmas állvány jellegű építmények építése, bővítése (bizonyos kivételekkel).
Megfelelőség-igazolással rendelkező épületek: Több mint 180 napig fennálló, megfelelőség-igazolással vagy teljesítménynyilatkozattal rendelkező épület építése, ideértve a sátorszerkezetet is, építési engedélyköteles.
Lejárt hatályú építési engedély: Lejárt hatályú építési engedéllyel rendelkező, de használatbavételi engedéllyel vagy tudomásulvétellel nem rendelkező építményen - a hőszigetelés kivételével - a külső alaprajzi méretet vagy beépítési magasságot érintő befejező építési tevékenység építési engedélyköteles.
Hatályos építési engedéllyel rendelkező építmények módosítása: A hatályos építési engedéllyel rendelkező építmény külső alaprajzi méretét, beépítési magasságát, telken belüli elhelyezkedését vagy a szomszédos épülettel határos falát, alapozását vagy tetőszerkezetét megváltoztató építési tevékenység szintén építési engedélyköteles.

Hogyan szerezzünk építési engedélyeket háztulajdonosként?

Bontási engedély

A bontási engedély alapján végezhető bontási tevékenység, ha az műemléket, helyi építészeti örökségvédelmi védelem alatt álló építményt, építményrészt érint, vagy zártsorú vagy ikres beépítésű építmény esetén az építmény alapozását, vagy csatlakozó tartószerkezetét érinti. A bontási engedély iránti kérelmet az építtető vagy meghatalmazottja nyújthatja be az építésügyi hatósághoz, elektronikus vagy papírformátumú formanyomtatványon keresztül az ÉTDR rendszerben.

Falbontások és átalakítások

A jelenlegi szabályozás szerint a családi házakban végzett falbontások, mind a válaszfalak, mind a teherhordó falak esetében, nem tartoznak sem az építési engedélyezési, sem az egyszerű bejelentési eljárás hatálya alá, tehát nem engedélykötelesek. Azonban a homlokzat szempontjából Településképi Véleményezési Eljárás lehet szükséges, melyet a Helyi Építési Szabályzat (HÉSZ) tartalmaz. Erről építész tervező vagy az önkormányzati ügyintéző tud felvilágosítást adni.

Társasházakban a falbontások szintén nem engedélykötelesek a fenti törvények alapján. Mindazonáltal a társasházi törvényt is figyelembe kell venni. Az épület tartószerkezetei, azok részei, az épület biztonságát szolgáló épületrész, épületberendezés és vagyontárgy közös tulajdonba tartozik, még akkor is, ha az külön tulajdonban álló lakáson vagy helyiségen belül van. Az építtető tulajdonostárs a közgyűlés hozzájáruló nyilatkozatának beszerzése nélkül végezhet olyan építkezést a lakásában, amely nem érinti a közös tulajdont és az alapító okirat módosítását nem igényli.

Kiviteli tervek szükségessége társasházakban

Amikor társasházban olyan átalakításokat végzünk, amelyekre a 191/2009 (IX.15.) Korm. rendelet IV. fejezete 22. § vonatkozik, akkor kiviteli tervet kell készíttetnünk. Ez vonatkozik azokra az építési tevékenységekre, amelyek építésügyi hatósági engedélyhez vagy egyszerű bejelentéshez kötöttek, valamint azokra, amelyek nem kötöttek, de 5,4 méter vagy azt meghaladó támaszközű tartószerkezetet, monolit vasbeton tartószerkezetet, 1,5 méternél hosszabban kinyúló konzolt, 3 méter vagy azt meghaladó magasságú, megtámasztatlan falszerkezetet vagy pillért, vagy 1,5 métert meg nem haladó magasságú támfal építésére, szerkezetének megerősítésére, részleges megbontására irányulnak.

Például egy társasházi teherhordó falban új ajtónyílás létesítése nem engedélyköteles, és mivel nem vonatkozik rá a b) pont egyik kitétele sem, nem kiviteli terv köteles. Viszont egy 5,5 méter széles nyílás (pl. egy teljes falrész kibontása) kiviteli terv köteles a ba) pont szerint.

Parkolóhelyek kialakítása és megváltása

A parkolóépítéssel kapcsolatos szabályozások különösen összetettek lehetnek, és a helyi önkormányzatok rendeletei is jelentős szerepet játszanak. A Tab Város Önkormányzatának 28/2004. (IX. 24.) rendelete a parkolóhely-kialakításról és megváltásáról jó példát mutat erre.

A parkolóhely-biztosítás módjai

Az építési engedélyezési eljárás során az építtetőnek az Országos Településrendezési és Építési Követelményekről (OTÉK) szóló rendelet előírásai alapján kell parkolóhelyeket biztosítania, elsősorban a beruházással érintett telken. Amennyiben ez nem lehetséges, két alternatíva létezik:

Közterület felhasználása: A közterület közlekedésre szánt területének egy részének felhasználásával is teljesíthető a parkolóhely-szükséglet, feltéve, hogy a tervezett építés helyétől kiépített gyalogúton számított 500 méteren belül a parkolóhely közterületen kiépíthető és elhelyezhető.
Megváltási díj megfizetése: A szükséges parkolóhelyek számának megváltása az önkormányzattal kötött megállapodás alapján lehetséges.

Fontos megjegyezni, hogy bizonyos esetekben, például autószerelő-műhely, autókereskedés, játékterem, kereskedelmi, szolgáltató gazdasági területeken, vagy 100 fő fölötti vendéglátó-helyek, szálláshelyek létesítésénél a megváltási díj megfizetése nem lehetséges, és a parkolóhelyeket saját telken kell biztosítani.

Közterületi parkolóhelyek szabályai

A közterületi parkolóhelyek kialakítására a helyi építési szabályzat (HÉSZ) vonatkozó előírásai az irányadóak. Az építtető saját költségén köteles gondoskodni a közterületi parkolóhelyek kiépítéséről, melyeket legkésőbb a használatbavételi engedély kérelem beadásáig kell megvalósítani. Az építési engedély kérelemhez be kell csatolni a parkoló építésére vonatkozó építési engedélyt is. A kiépített közparkolók fenntartásáról az önkormányzat gondoskodik. A 10 gépjárműnél nagyobb befogadóképességű felszíni parkolókat fásítani kell, általában minden megkezdett 4 parkolóhely után 1 db fa telepítésével.

A parkolóhely megváltási díjának szabályai

Amennyiben a szükséges parkolóhelyek száma nem biztosított, vagy csak részben biztosított saját telken, a megváltási díj megfizetése az önkormányzattal kötött megállapodás alapján történhet. A megállapodást a Polgármester köti meg, és a Polgármesteri Hivatal tartja nyilván. A megállapodás egy példányát és a befizetés igazolását az építtetőnek az építési engedélykérelemhez kell csatolnia. A díjat a megállapodás aláírását követő 15 napon belül kell befizetni. Részletfizetés legfeljebb 5 parkolóhely megváltása esetében, és kizárólag az épület használatbavételi engedélye iránti kérelem benyújtásáig adható. A megváltási díjból befolyt bevételeket az önkormányzat kizárólag közterületi parkolóhelyek létesítésére használhatja fel.

Engedély nélküli építési tevékenységek

Számos olyan építészeti tevékenység van, amelyhez nem szükséges építési engedélyt kérni. Ezeket a 312/2012. (XI. 8.) Korm. rendelet 1. számú melléklete tartalmazza. Ide tartoznak például:

Temető területén sírbolt, urnasírbolt építése, bővítése, urnafülke, sírhely, sírjel építése, elhelyezése.
Szobor, emlékmű, kereszt, emlékjel építése, elhelyezése, ha magasságuk nem haladja meg a 6,0 métert.
Park, játszótér, sportpálya építése.
Napenergia-kollektor, szellőző-, klíma-, riasztóberendezés, villámhárító-berendezés, áru- és pénzautomata, kerékpártartó, zászlótartó építményen vagy építményben való elhelyezése.
Magasles, vadetető, erdei építmény, kilátó építése, amelynek legfelső pontja nem haladja meg az 5,0 métert.
Állandó, telepített fagyvédelmi szélgép elhelyezéséhez építmény építése.

Fontos azonban mindig tájékozódni a hatályos jogszabályokról, mivel a szabályozás folyamatosan változhat. A 2024. október 1-jétől hatályos 281/2024. (IX. 30.) Korm. rendelet jelentős változásokat hozott az építési engedélyezési és az egyszerű bejelentési eljárások terén, több mozgásteret biztosítva az átalakításokhoz.

Az építkezés megkezdése előtt mindig javasolt tapasztalt építész tervező vagy jogász szakértő segítségét kérni, hogy elkerüljük a későbbi problémákat és biztosítsuk a jogszabályoknak való megfelelést.

tags: #parkolo #epitesi #engedely